一、卖家无法提供房产证
没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属,如果买没房产证的房子,要承担很大风险,权利也没有保障。
小编建议:
没有房产证坚决不能买,说的再好听也不行。除非产权将来可以办下来,你低价买买还可以,最好是以租代购,等房产证办下来,再用租金抵扣购房款。
二、卖房未经其他产权人同意出售的房产
如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的,买卖无效。即使完成了过户,之后产权人追究起来,你也只能退房。
过户时必须要所有共有产权人到场签字,有人来不了,要对方提供经过公证的授权委托书,尽可能降低毁约风险。
小编建议:
遇到共有人未书面同意出售的房屋很麻烦,之后一旦人家不承认要违约,你也只能自认倒霉。所以,签订合同前一定要查验产权证,要求产证上的所有产权人到场才能签订合同。
三、被有关部门查封的房产
买被查封的房子有可能无法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。
房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。原因可能是房价大涨,卖家与第三方合谋伪造债权债务关系,让法院查封房产,使交易被迫中止。也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家,但根据规定和家人共有,共有人提起诉讼,查封了房产......类似的原因很多,买家常常防不胜防。
如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。
小编建议:
签订二手房买卖协议前,和业主一起到房地产交易中心做产权调查,确认房屋没有其他权属纠纷、未被冻结查,且提前在合同中约定有关违约责任。如果是合同签订之后遇到房子被查封,买房可以无责解约。
四、未解除抵押的房产
现在房价高昂,不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房,产证不在房主手里,在银行手里。根据规定,必须是无抵押状态的房产,才能办理过户。
所以,购买此类房子,买家需要先到银行办解押(所谓的“赎楼”)。如果房子还做了其他担保欠款,买家必须还清担保的钱,才能办理解押。
小编建议:
买房签合同之前一定要做产权调查,如果房子是抵押房产,要在合同中明确注明:因房产抵押等限制无法过户的,要求房东承担违约责任。
五、产权因为违规搭建被冻结
如果房屋有违建,按照有关规定,在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。
小编建议:
在看房时,就产证房屋是否存在违建。并在签订合同时明确违约责任,如果因为隐瞒违建导致无法过户,房东必须赔偿相应损失。如果不慎买到违建二手房,又没有在合同中明确责任,整改只能由买家承担。
六、正在出租的房屋
我国法律原则之一的“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更,只要租房合同还没到期,租客就有权力住在里面,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
除上述情况下之外,导致过户失败的原因还有很多,包括但不仅限于:
(1)集体所有土地开发的房产;
(2)伪造房屋产权人的委托书进行出售的房屋;
(3)卖房是无民事行为能力人(精神病患者,未成年人);
(4)拖欠相关税费的房产;
(5)未上市的“央产房”;
(6)业主死亡,未完成继承手续的房产;
(7)业主离婚未办理析产登记的房产;
(8)政策变动突然失去购房资格;
(9)未满5年的经济适用房、集资房;
(10)未满3年的动迁房:可以交易,不能过户。
小编提醒:
从签订合同到过户,一般需要1-3个月的时间。如果在过户前直接将房款支付给卖家,一旦过户出现问题,能够追回尾款就是未知数。所以建议购房做资金监管,通过银行的专用账户进行资金冻结,在规定期限内完成过户,资金划转到卖家账户中,否则划转到购房者账户,以此来规避购房风险。
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