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自从几年前楼市一路上涨以来,楼价没下跌多少。不少人买不起一手房,会选择买一间二手房住。

  而选择中介公司进行二手房交易时候,要进行哪些步骤?还有在二手房交易时候,要注意什么事情?

  选择中介公司进行二手房交易,比较省心省时,在中介的“监督”下会减少许多不必要的麻烦。二手房交易一般都由以下几个步骤来完成(因各房产中介规定不同,各步骤或略有差异)。

  第1步:登记。买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策,并详细登记购房、售房信息。

  第2步:验证。中介机构审核卖方身份证产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情,初步估价,为确定售价提供参考。

  第3步:签约。验证核实房屋后,买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,签订《房屋买卖合同》,同时交纳委托代理费。

  第4步:交款。钱款交接时最好借助中介公司的过款平台,来保证钱款安全,如和房主自行交接需协商好过款事宜,并写到合同中。

  第5步:过户。买卖双方交纳相关税费,办理过户手续。卖方将房屋腾空,将钥匙交与买方。

  一市民在买二手房时,被租房者伪造的产权证所欺骗,蒙受50万元的巨额损失。那么在二手房交易时要注意这些事情,以免后悔莫及。

  1、房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的细致验收。一般来讲,买方在接收房子时都会对上述事项进行验收,特别注意的是一定要在白天看房,注意下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,并要求原房主提供家电的保修卡和发票,出现问题找商家要求赔偿。

  2、水、电、气、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用。

  3、户口问题。按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于特殊原因,交易中卖方会推迟户口迁出的时间。对于这类情况,双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。

  4、了解车位产权。现在有的车位有产权,有的只有使用权。有产权的车位可以方便地出售,只有使用权的车位能否在二手市场上转让,则要看当初户主与物业签订的合同。而二手房如果能带着车库或车位,将来还会有更大的升值潜力。

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    A一、核实产权是否清晰 卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。如果有共有人,则需共有人均同意卖房。 二、核实房屋状况 1、房屋建筑状况 如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 2、房屋小区状况 如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。 3、房屋权利情况 如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。 三、明确交易程序 二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。 1、看房、签约 看房满意后,买方决定购房,应与卖方确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。 2、按合同约定付房款 一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。 前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在或可立即解除抵押等权利限制条件,按交易进度支付房款,即签合同付定金、过户后付大部分房款、交房后付余款。 后者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上。 3、交房 ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行,如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况,如卖方负责清空房间,不得留有大件废弃家具等。 ②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳,卖方应提供此前最后缴费证明。 ③房屋出租的,应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。 4、过户 过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确: ①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限,一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。 ②过户所涉税收和费用的承担。 ③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人,避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。 ④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前,现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入,因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。 四、明确违约责任 和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。因此,双方在签约时就应当明确违约责任,具体应注意以下几点: ①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期,尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。 ②每项主要义务均应有违约责任一一对应。 ③违约责任承担方式应首选违约金,数额应考虑违约造成的损失,但以不超过总房款的20%为宜,因为违约金被认为过高时法院会依法调低,反而又处于不确定状态。 ④应约定如解除合同,买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。

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