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商品房担保贷款裁判规则整理

时间:2016-12-22 15:25 来源:北京市兰台律师事务所 杨琴 我要评论
本文以问答形式整理了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》((法发[2004]5号))有关一手商品房担保贷款相关法院裁判及执行规则,以为房屋买卖合同当事人及贷款银行提供指引。

  一、房屋买卖合同签订后,买方没法贷款,会有什么后果?

  根据相关规定,如果买卖合同双方在合同中约定由担保贷款支付购房款,一方无法贷款,无法实现房屋买卖合同目的,则对方有权要求解除合同并赔偿损失。如果非因双方任何一方原因,无法办理贷款,致使房屋买卖合同目的无法实现,则买卖合同任何一方均有权要求解除合同。此时,出卖人应将购房款本金及其利息或者定金返还购房人。

  二、房屋担保贷款合同签订后,买卖合同无效、解除或被撤销了,贷款怎么办?

  根据相关规定,如果房屋买卖合同无效、解除或被撤销,房屋担保贷款合同目的无法实现,房屋买卖合同当事人有权请求解除房屋担保贷款合同。房屋担保贷款合同解除后,出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房人。

  三、购房人不按时偿还银行贷款,银行可以同时以购房人和开发商为共同被告吗?

  根据相关规定,购房人未按商品房担保贷款合同的约定按时偿还贷款,也未与银行办理房屋抵押登记手续的,可以将开发商列为共同被告。否则,不得将开放商列为被告,但法院会将开发商列为第三人。

  四、法院判决购房人还款,购房人无力偿还,银行如何请求法院强制执行

  根据相关规定,银行除可以请求冻结购房人名下银行存款、限制购房人高消费及限制出境外,还可申请查封涉案房屋。对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋和被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,虽购房人未办理房屋所有权登记,法院也会进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在购房人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。应当注意的是,预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。

  五、什么是轮候查封?

  两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的,国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后,对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记,并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

  轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的,排列在先的轮候查封自动转为查封;查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的,排列在后的轮候查封自动失效;查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的,对剩余部分,排列在后的轮候查封自动转为查封。

  六、在执行过程中,涉案房屋可以抵偿债务吗?

  根据相关规定,在执行过程中,如申请执行人和被执行人协商同意,可以不经拍卖、变卖,直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务,但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

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