发文单位：福建省人民政府办公厅
文 号：闽政办〔2007〕190号
发布日期：2007-9-27
执行日期：2007-9-27
各市、县（区）人民政府，省政府各部门、各直属单位，各大企业、各高等院校：
省建设厅、省国土资源厅制定的《关于加强房地产开发项目容积率管理的意见》已经省人民政府同意，现转发给你们，请认真组织贯彻实施。
福建省人民政府办公厅
二○○七年九月二十七日
关于加强房地产开发项目容积率管理的意见
近年来，在房地产开发建设中，一些地方随意变更土地出让合同确定的容积率等规划设计条件，一些房地产开发企业违反容积率等规划设计条件进行开发建设。这些问题影响了城乡规划的有效实施。为进一步加强管理，营造公平竞争、合法有序的房地产市场环境，促进我省房地产业持续健康发展，现就有关问题通知如下：
一、严格实施容积率等规划设计条件，维护规划严肃性
城乡规划是政府指导、调控城乡建设和发展的重要手段，对合理配置城乡土地和空间资源，实现城乡经济、社会和环境的协调可持续发展具有十分重要的意义。房地产开发项目容积率等规划设计条件的实施，是城乡规划管理的重要内容。切实保证规划设计条件的有效实施，关系到城乡规划指导和调控功能的发挥、城乡规划目标和任务的实现，关系到规划设计条件和土地使用权出让的严肃性，关系到公共利益和土地竞买人、购房人等相关利害关系人的合法权益。各级人民政府及有关部门要牢固树立依法实施城乡规划的意识，带头认真执行城乡规划，自觉维护依法确定的容积率等规划设计条件的严肃性。经法定程序批准的容积率等规划设计条件，必须严格执行，任何人、任何单位均无权随意变更，不得违规干预容积率等规划设计条件的实施。违规干预的，要承担相应的行政责任和法律责任。
二、着力提高容积率等规划设计条件的科学性和合理性
各地要加快城市近期建设地段控制性详细规划的编制、修编以及城市重要地段的城市设计工作，不断提高规划编制水平，为合理确定规划设计条件提供基础依据。各级政府及其有关部门要认真落实《福建省人民政府关于进一步加强城市规划工作的决定》（闽政（2001）42号）有关规划编制经费保障的规定要求，切实保障城市规划编制经费投入。规划部门要严格规划设计成果的审查把关，提高规划设计水平，保障规划各项经济技术指标的科学性和可操作性。凡不符合城市近期建设规划和住房建设规划、未编制控制性详细规划或未经市、县规划部门出具规划设计条件的房地产开发用地，一律不得出让或办理规划许可手续。
各市、县规划部门要严格执行法律法规，依据经依法批准的控制性详细规划和规划管理技术规定，出具拟出让地块规划设计条件。要建立完善规划设计条件管理的咨询论证、审查审核、责任追究等制度，保证规划设计条件的准确性、合理性和实施可行性。要加快规划管理信息化建设，提高规划管理水平和工作效能。
三、严格限制房地产开发项目的容积率变更
房地产开发项目用地出让后，除以下两种情形外，一律不得变更容积率：
（一）因区域或城市重大基础设施、公益性公共设施建设或文物保护需要，造成原土地使用权出让合同约定的规划设计条件无法实施的；
（二）因国家政策因素导致原土地使用权出让合同约定的规划设计条件客观上无法实施的。
符合上述两种情形、需要变更土地使用权出让合同约定的容积率的，按以下程序办理：
1.由市、县城乡规划行政主管部门会同国土资源行政主管部门召开联席会议研究并提出意见，共同报经市、县政府原则同意后，商建设单位修改宗地的容积率。变更容积率等规划设计条件涉及控制性详细规划调整的，规划部门应在控制性详细规划依法调整后，根据调整后的规划出具规划设计条件。确定规划设计条件依法应当听取利害关系人意见或举行听证的，应依照有关法律、法规的规定执行；
2.建设单位按新的规划设计条件进行项目总平面图和建筑设计方案的设计修改或调整工作，并将修改或调整后的图件报市、县规划行政主管部门审查；
3.市、县规划行政主管部门组织对建设单位提交的项目总平面图和建筑设计方案进行审查，符合规定的，出具《调整房地产开发项目规划设计条件审查意见单》；
4.建设单位凭市、县规划行政主管部门出具的《调整房地产开发项目规划设计条件审查意见单》，按新的土地使用条件到市、县国土资源行政主管部门办理核定补缴土地出让金及有关规费数额等手续，经市、县人民政府研究同意后，签订《国有土地使用权出让补充合同》，补缴土地出让金和有关规费；
5.建设单位凭市、县国土资源行政主管部门出具的《调整容积率补缴出让金和有关规费凭证》，到市、县规划行政主管部门办理建设用地规划许可证等规划许可手续。
建设单位不同意变更规划设计条件的，由市、县人民政府与其协商收回该宗地的土地使用权，按规定予以原土地使用者相应的补偿。
四、加强容积率变更项目的土地出让金和有关规费的收取工作
房地产项目开发用地出让后经批准变更容积率的，应以批准变更时日为土地评估基准日，按相同地段新容积率条件下的地价与原容积率条件下的地价的差额补缴土地出让金和有关规费。为简化手续，对签订《国有土地使用权出让合同》不满两年（含两年）的，新增加的建筑面积可以按原楼面地价补缴土地出让金和有关规费。
建设单位未经合法批准在建设过程中擅自提高容积率、增加建筑面积的，应严格依法查处。对严重影响城市规划的，依法限期拆除或者没收违法建筑物；对影响城市规划但尚可采取改正措施的，责令纠正并依法予以处罚；对城市规划和市容景观影响不严重、且符合相关技术规范的，依法予以处罚并收取超容积率部分的土地出让金和有关规费后，依规补办规划手续。超容积率部分的建筑面积的土地出让金按该宗土地原楼面地价的3倍收取。
房地产开发项目土地使用权出让合同或者补充合同（变更协议），应当包含上述两款的规定内容。
在本通知下发之前，房地产开发用地出让后已经市、县规划行政主管部门批准调高容积率的，其新增加的建筑面积应按原楼面地价补缴土地出让金和有关规费。[page]
五、完善监管制度，强化责任追究
各市、县人民政府要加强对房地产开发项目规划设计条件的确定和实施工作的领导。要进一步完善城乡规划实施监管的机制、体制，明确规划、国土资源、建设、房管、城建监察和综合执法等有关部门，以及街道办事处、社区居委会等基层组织，在监督规划设计条件实施方面的职责分工和联动机制，确保本地区违法建设行为得到及时发现，及时查处。
各级人民政府及其有关主管部门要强化对违法建设单位的查处力度。建设单位未经批准违反容积率等规划设计条件进行建设或者未按本通知规定足额补缴土地出让金和有关规费的，规划、建设、房地产管理等部门不得为其办理规划、施工、预售许可、商品房预售合同登记备案、竣工验收备案，对未取得规划部门验收合格证明的，房地产管理部门不得办理产权登记手续。规划、国土资源、城建监察、城市综合执法机构发现违法建设行为并经查实的，须严格依法查处。国土资源行政主管部门应当根据本通知规定和土地使用权出让合同约定，对违法建设单位加收土地出让金并停止其参加新的房地产开发用地的竞买；房地产管理部门将该违法建设行为记入房地产企业不良信用档案。
各级人民政府及其有关部门要加强对下级政府及其有关部门的监管。要对下级政府及其有关部门执行房地产开发项目容积率等规划设计条件的情况进行监督检查和行政监察，强化责任追究。对违反规定条件和程序随意变更容积率等规划设计条件、监督查处违法建设行为不力、未按照本通知规定及时足额收取土地出让金、违规办理相关行政许可手续的，责令责任单位立即纠正，并予以通报。省、设区市城乡规划、国土资源、监察部门每年要对所属市、县执行城乡规划和本通知情况进行一次检查，对发现的违法、违纪行为及时作出处理或上报本级政府处理。
省建设厅、省国土资源厅
2007年9月
