长沙市人民政府办公厅关于进一步规范土地储备管理工作的意见

　　长沙市人民政府办公厅关于进一步规范土地储备管理工作的意见

　　长政办发〔2018〕35号

各区县（市）人民政府，市直机关各单位：

为进一步完善土地储备制度，规范土地储备管理工作，提高土地资源科学配置水平和利用效率，有效防控政府性债务风险，根据《国土资源部财政部中国人民银行业监督管理委员会关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》（国土资规〔2017〕17号）、《财政部国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理办法〉的通知》（财综〔2018〕8号）、《财政部发展改革委司法部人民银行银监会证监会关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）、《财政部国土资源部关于印发〈地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）〉的通知》（财预〔2017〕62号）和《财政部关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号）等文件精神，现就进一步规范土地储备管理工作提出如下意见：

一、基本原则

（一）统筹协调原则。进一步加强土地储备和出让对房地产市场的宏观调控能力。以促进房地产市场稳定发展为目标，兼顾市场需求、棚户区改造、城中村改造、基础设施建设、存量储备土地消化等因素，统筹安排、有序推进储备和出让工作。

（二）区域平衡原则。兼顾区域发展，制定土地储备专项规划，合理确定各区域土地储备和出让规模，有效调控各区域土地开发利用的时序和节奏，提升区域均衡、协调发展水平。

（三）市区联动原则。理顺土地储备各方职责，充分调动各方职能优势。各级政府重点发挥属地管理的优势，土地储备机构重点发挥统筹管理职能和稳定资金来源的优势。

二、职能职责分工

（一）土地储备工作由纳入名录管理的土地储备机构承担，主要是依法收储土地、进行前期开发、储存土地以备供应等工作。各区县（市）人民政府批准成立的土地储备机构，必须按程序申报，经自然资源部批准并纳入《土地储备机构名录》，方能开展土地储备相关活动。除市本级（芙蓉区、天心区、开福区、雨花区）外，湘江新区、长沙高新区、长沙经开区、望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市范围内的土地储备管理工作，分别由本区域内土地储备机构独立开展。

（二）市本级由市土地管理委员会负责统筹协调土地储备工作，定期召开土地储备会议，审议土地储备工作开展过程中遇到的各类重大事项，协调各部门形成工作共识，推动工作有序高效开展。

（三）土地利用总体规划、城市总体规划、镇区（集镇）规划确定的城镇建设用地规模范围内的经营性建设用地必须纳入土地储备。

（四）政府依法收回的国有土地、收购的土地、已办理农用地转用和征收批准手续并完成征地的土地、依法取得的其它土地，可以纳入土地储备库。优先收购储备空闲、低效利用及其它现有建设用地，积极开展工业用地、公共设施、市政设施用地和公园绿地储备。

（五）各土地储备机构不得从事政府融资、土建、基础设施建设、土地二级开发等业务，上述业务对应的人员、资产、债务等应从土地储备机构中剥离或划转。

（六）各地要采取有效措施，切实加强土地储备机构建设，在机构编制、经费等方面予以充分保障。

三、管理模式

（一）建立完善“政府主导、部门协同、机构承担、市场参与”的土地储备工作管理模式，形成“统一规划、统一征收、统一管理、统一开发、统一供应”的运行机制。土地收购储备中涉及的重大事项要提交同级人民政府或土地管理委员会研究，以加强对土地收储工作的指导和监管。湘江新区管委会、长沙高新区管委会、长沙经开区管委会、各区县（市）人民政府应当加强对土地储备工作的领导，研究和协调土地储备工作中的具体问题。国土资源主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作。

（二）坚持规划引导，计划管控，规范有序开展土地储备工作。建立土地储备“一规划、一库、一计划”制度，由市国土资源局牵头，相关职能部门参加，依据我市国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划和城市总体规划等，对可收储的土地资源编制土地储备专项规划，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排。土地储备实行项目化管理，并建立土地储备项目库。在土地储备专项规划和项目库的基础上，结合年度土地供应需求、财政资金安排等，制定年度土地储备计划。

国土资源主管部门应会同财政部门于每年第三季度，组织编制完成下一年度土地储备计划，经市人民政府批准后，报省国土资源厅备案。年度土地储备计划内容应包括：上年度末储备土地结转情况、年度新增储备土地计划、年度储备土地前期开发计划、年度储备土地供应计划、年度储备土地临时管护计划、年度土地储备资金需求总量。

新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的储备土地）原则上应控制在市、县本级前三年平均供应的储备土地数量之内，新增建设用地储备计划不得超过年初下达的本年度新增建设用地计划。

土地储备机构严格按照经批准的年度土地储备计划组织实施相关工作。未列入土地储备专项规划和项目库的项目需提前实施的，应单独提出说明，经财政与国土资源主管部门研究同意后可以在年度资金预算总额内调剂实施。超出年度预算总额的，应报同级人民政府审批。

湘江新区、长沙高新区、望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市国土资源主管部门负责根据本区域实际情况，编制相应专项规划、项目库、计划，并上报市国土资源局汇总成全市“一规划、一库、一计划”。

（三）健全土地储备协调运行机制

1. 国土资源主管部门负责监管土地储备机构、业务运行、资产管理及资金使用，定期考核，加强对土地储备机构的管理与指导；及时核准上传土地储备机构在土地储备监测监管系统中的信息，审核调整土地储备计划及资金需求，并配合财政部门做好土地储备专项债券额度管理及发行等相关工作。

2. 财政部门负责审核土地储备资金收支预决算、监督管理资金支付和收缴及土地储备专项债券发行、还本付息等工作。

3. 发改、住房城乡建设、规划、审计、金融等部门按照各自职责，协同做好相关工作。

4. 湘江新区管委会、长沙高新区管委会、长沙经开区管委会、各区县（市）政府负责拟定本辖区内的土地储备项目，由土地储备机构统一纳入土地储备和出让计划，督促征收部门做好土地储备项目涉及的征收工作。

5. 现有的各融资平台负责在规定时限内各自存量土地的消化处置。

四、土地收储

（一）土地储备机构实施土地储备计划，应编制土地储备项目实施方案。土地储备项目实施方案应主要包括项目范围和用地面积、利用现状、开发条件、规划条件、补偿原则、收益测算、资金筹措、实施计划、责任分工和保障措施等。土地储备项目实施方案报土地管理委员会或同级人民政府批准后实施。经批准后的实施方案视同完成立项批复，作为土地储备项目投资管理的依据。

（二）各土地储备项目涉及集体土地拆迁安置和国有土地上的房屋征收等工作，按现行政策法规要求，由政府相关职能机构或具备资质的单位具体实施，资金由相应土地储备机构负责统筹安排。

（三）各地不得将储备土地注入融资平台公司，不得将储备土地预期出让收入作为平台公司偿债资金来源，不得以储备土地为其它机构提供融资担保。

（四）土地储备名录外机构名下的储备土地（不包含已开发项目的土地），应在规定时限内消化完毕。

（五）入库的储备土地相关信息应及时录入“土地市场动态监测监管系统”，并取得“储备地块监管号”，实行信息化管理。

五、资金统筹

（一）各土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，建立土地储备基金，严格按照《预算法》和《土地储备资金财务管理办法》等法律法规规定筹集和使用土地储备资金。土地储备资金实行专款专用，不得用于土地储备机构日常经费开支。土地储备机构所需的日常经费，纳入政府预算，与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。

（二）土地储备资金来源于下列渠道：

1. 财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中返还给土地储备机构取得储备土地过程中发生的相关费用；

2. 财政部门从纳入地方基金预算的经营性土地出让收入中按相关规定计提国有土地收益基金；

3. 发行地方政府债券筹集的土地储备资金；

4. 经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金。

（三）土地储备资金使用范围具体包括：

1. 征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。

2. 征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用。储备土地的前期开发，仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。

3. 按照财政部关于规范土地储备和资金管理的规定需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出。

4. 经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。包括土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙建设等支出。

5. 土地储备专项债券的使用严格对应到发行项目。

（四）土地储备计划应紧密对应土地出让计划，缩短土地储备周期，加快土地储备资金周转，提高储备资金利用效率。土地储备资金应当建立绩效评价制度，绩效评价结果作为财政部门安排年度土地储备资金收支项目预算的依据。

（五）土地储备机构应加强土地储备资产管理，并按《湖南省财政厅湖南省国土资源厅关于加强地方政府土地储备专项债券管理的通知》（湘财预〔2017〕115号）有关要求，积极配合财政、国土资源主管部门做好土地储备专项债券的申报、发行、使用和管理工作。

六、前期开发与管护

（一）土地储备机构应组织开展对储备土地必要的前期开发，提高地块整理效率和效益。储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，以满足必要的“通平”要求。

（二）前期开发工程要按照政府采购和招投标法有关规定，确定工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。坚决防止借储备地块前期开发，“搭车”进行与储备地块无关的基础设施建设。

（三）前期开发工程施工期间，土地储备机构应对工程实施监督管理。工程完成后，土地储备机构应按规定组织开展验收或委托专业机构进行验收，并按有关规定报所属国土资源主管部门备案。

（四）土地储备机构应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护。建立巡查制度，对侵害储备土地权利的行为要做到早发现、早制止、早处理。土地储备机构可按土地出让价款的 1% 安排管护费用，并按年度土地储备计划要求提前做好预算，在 1% 的额度内按实际发生数进行安排。对储备土地的管护和临时使用，土地储备机构可设立内部机构进行管理，也可按照相关规定选择管护单位。

七、储备土地供应

（一）储备土地的供应由市、县（市）人民政府负责，市、县（市）国土资源主管部门统一组织实施。各土地储备机构应对满足土地供应条件和土地供应计划的储备土地进行审核，审核通过的储备土地方可出库，确保“净地、熟地”供地。

（二）储备土地完成前期开发，并具备供应条件后，应纳入当地市、县土地供应计划，由市、县国土资源主管部门统一组织土地供应。供应已发证的储备土地之前，应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明，并在不动产登记簿中予以注销。

（三）土地供应按年度供应计划有序开展，国土资源主管部门应将该计划于上一年度末告知城乡规划部门，并会同规划部门、业主单位提前开展各项规划编制工作。

（四）严格执行储备土地供应“出库审批单”制度，未取得“出库审批单”的储备土地不得供地。未在“土地市场动态监测监管系统”备案并取得“储备地块监管号”的储备土地不得供地。

八、监管与考核

（一）市政府将储备土地的管理纳入各区县（市）人民政府年度绩效考核内容，由市国土资源主管部门制定考核细则。

（二）各级国土资源主管部门要依托“土地市场动态监测监管系统”中的“土地储备模块”，对储备土地收储、开发、供应、筹资、备案等行为实行全程监管。各土地储备机构为备案责任单位，对土地储备信息的真实性、合法性、合规性负责；备案信息负责人对信息来源的完整性、有效性和及时性负责。

（三）各区县（市）人民政府要根据年度土地储备计划，对储备土地收储、项目实施、出让“净地”收益和信息备案等情况实行目标管理。

（四）市国土资源主管部门、相关职能部门对各土地储备机构建设、土地储备工作开展、土地储备信息备案等情况进行综合考评。

九、本意见自2018年9月1日起施行。

　　长沙市人民政府办公厅

　　2018年7月30日