成都市商品房预售款监管办法

第一条(目的依据)

为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，结合成都市实际，制定本办法。

第二条(适用范围)

本市行政区域内的商品房预售款监管，适用本办法。

第三条(预售款定义)

本办法所称的商品房预售款是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

第四条(监管机构)

本市商品房预售款监管采用开发企业选择、银行自愿双方协议监管的模式，与开发企业订立预售款监管协议的银行为预售款监管机构。

第五条(主管部门)

成都市城乡房产管理局负责制定本市商品房预售款监管的管理规则，并依据本办法规定负责本市中心城区(含五城区、高新区)商品房预售款监管的指导、督促。

其他区(市)县房产行政主管部门依据本办法规定负责辖区内商品房预售款监管的指导、督促。

第六条(监管银行的选择与确定)

开发企业在选择监管银行时，应首先选择预售项目开发贷款银行。如预售项目存在多家开发贷款银行，应选择其中一家作为监管行。开发贷款银行因自身原因不担任预售款监管行，应出具书面的情况说明。

参与商品房预售款监管的银行应当具备在本市(含五城区、高新区以及下属区市(县))从事金融业务的资格，履行本办法规定的预售款监管职责，配合主管部门的监督、检查。

第七条(预售款管理方式)

商品房预售款应当全部存入监管银行对商品房项目预售款监管设置的专用账户(以下简称预售款专用账户)，确保优先用于项目工程建设，保证专款专用。

第八条(预售款监管协议)

开发企业在办理商品房预售许可前，应当与选定的预售款监管银行签订监管协议，监管协议应当包含主管部门公示的推荐文本内容。

监管范围应当按照预售许可规模(最小为一幢)，遵循一个预售许可对应一个预售款专用账户的原则，同一项目同一家监管银行的可以共用一个监管账户。

第九条 (开发企业职责)

开发企业应当履行下列职责：

(一)开发企业与商业银行签订监管协议前，应当制作以下资料，并经工程监理单位盖章确认后报送监管银行：

1.监管项目(按预售许可楼栋)工程形象进度表;

2.监管项目工程预算清册(明确工程建设资金总额);

3.监管项目各阶段(按楼层)的资金使用计划;

4.监管银行要求的其他必要材料。

(二)确保预售款及时全额入账

确保预售款直接刷卡或划转进入监管账户;现金形式的预售款应自完成商品房买卖合同备案之次日将款项存入预售款专用账户;

(三)根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，按有关规定和协议约定向监管银行申请使用预售款;

(四)接受主管部门的监督、检查。

第十条(预售款监管银行职责)

预售款监管银行应当履行下列职责：

(一)设立预售款专用账户;

(二)按监管协议约定的监管标的(预售楼栋)建立商品房预售款收支台账，以监管账户为单位建立和保存监管档案;

(三)根据建设项目分期、分幢、分项工程预算清册、资金使用计划和工程形象进度，审核商品房预售款使用申请，决定是否予以拨付使用;

(四)变更监管账户的，与开发企业签订变更、终止原监管协议或订立新的监管协议，并将原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户;

(五)配合主管部门对商品房预售款的监督检查，报送相关信息、数据和资料。通过房产金融服务平台提取监管标的销售备案情况与监管账户的金额进行核对，并将异动情况及时反馈主管部门。

第十一条(监理单位职责)

监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、技术规范实施监理，对拨付款项的实际支付情况承担监督责任，并将实际支付情况在下一期用款申请中予以明示。监理单位对工程建设资金使用计划和出具的相关证明材料真实性、合法性、有效性承担法律责任。

第十二条(监管信息公示)

预售款监管协议纳入商品房预售方案，应当在销售现场公示。

开发企业、监理单位和监管银行执行监管协议的情况记入信用档案，并由主管部门在公众信息网上公示。

第十三条(预售款监管额度和超额款项使用)

因预售款采用分期前置拨付模式，为确保末期工程建设，预售款实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

在监理单位确认保证工程建设工程资金使用的前提下，预售款专用账户中的商品房预售款超出监管总额时，开发企业可向监管银行申请调用超出监管总额部分。

第十四条(预售款专用账户注销)

商品房建设项目竣工验收备案后，开发企业可向监管银行申请注销预售款专用账户。符合注销条件的，双方办理结算和监管账户注销事宜。

第十五条(不予使用预售款的情形)

有下列情况之一的，开发企业不得申请使用、监管银行不得拨付预售款：

(一)无正当理由超出用款计划额度的;

(二)实际用途、收款单位与申请不符的;

(三)已拨用款未按规定使用的;

(四)开发企业未将预售款足额存入预售款专用账户的;

(五)开发企业将预售款直接截留或转入其他账户的;

(六)未按主管部门的要求实施整改的。

第十六条(开发企业的法律责任)

开发企业不按规定缴存、使用预售款以及利用其他账户替代预售款专用账户的，由市、县房产行政主管部门责令限期改正;情节严重或逾期仍不改正的，按照《城市商品房预售管理办法》的相关规定对违法行为予以行政处罚。

第十七条(监管银行的法律责任)

监管银行未履行监管协议约定职责，除承担相应法律责任外，由主管部门予以公示不得再在本市从事商品房预售款监管事宜，并将有关情况抄送银行业主管部门。

第十八条(监理单位的法律责任)

监理单位未按照法律、法规以及有关技术标准、技术规范出具工程建设资金使用计划和相关证明材料的，除承担相应法律责任外，主管部门将公示该监理单位违反规定情况，并抄送建设行政主管部门。

第十九条(适用期限)

本办法自2015年11月1日起施行，有效期五年。

附件：《成都市商品房预售款专用账户监管协议书》推荐文本

附件

成都市商品房预售款(专用账户)监管协议书

甲方(房地产开发企业)：

营业执照或组织机构代码证号：

乙方(监管银行)： 分行/支行

营业执照或组织机构代码证号：

为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据《成都市商品房预售款监管办法》的规定，经甲、乙方协商，现就商品房预售款监管事宜议定如下：

一、监管银行选定

甲方本次申请预售楼栋所在项目抵押情况(含土地及在建工程抵押)：

□有抵押 □无抵押

抵押类型：□土地抵押 □在建工程抵押

抵押权人：

抵押权人是否为本次申请预售楼栋的预售款监管银行：□是 □否

(项目唯一抵押权人不作为本次申请预售楼栋的预售款监管银行的，应出具书面的情况说明;项目存在多个抵押权人时，甲方有权选择其中一个抵押权人作为预售款监管银行，其他抵押权人不需出具书面说明。)

乙方应按照《成都市商品房预售款监管办法》的规定，就甲方开发建设的商品房预售项目预售款的入账、支付等进行监管，履行相应监管职责。

二、监管项目基本情况

项目坐落：

(应填写公安机关地址证明编排的地址，公安机关未出具明确地址证明的，可填写项目规划许可或施工许可证记载的地址。)

土地使用权证书号：

建设工程规划许可证号：

监理单位： ;联系人及联系电话：

监管范围：栋号 ;总层数： (其中地上： 层;地下： )

(监管楼栋号应填写公安机关地址证明编排的楼栋号，公安机关未出具明确的楼栋号证明的，可填写项目规划许可总平图标注的楼栋号。非独幢项目本次监管范围不含地下室的地下可填写0层。)

竣工日期：

工程建设资金总额(人民币)： (万元)

(工程建设资金总额指项目工程建设各分项费用之和，应以该项费用在各实际使用时点上的用量为准，可结合项目工程预算清册(应涵括建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用)进行核定。如以招、投标方式确定工程建设方或施工方，还应结合投标、中标通知书。)

三、监管账户

1、甲方在乙方开设商品房预售款监管账户，监管项目的所有预售款应进入监管账户。

(监管账户的开户银行与在本协议上签章的银行不一致时，在本协议上签章的银行应出具书面材料说明预售款监管日常工作的具体实施责任主体。)

2、双方确认本协议约定的监管账户是预售款监管项目的唯一专用存款账户，并非基本存款账户、一般存款账户或临时存款账户。

预售账户名称： ;账号： 。

四、监管资金总额

乙方根据甲方项目工程预算清册核定所监管项目工程建设资金总额，可参照报建方案成本执行。

因《成都市商品房预售款监管办法》采用分期前置拨付款项模式，为确保末期工程建设，实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

监管项目预售过程中因规划、重大设计变更、设备更型或其他法定情形导致甲方需调整监管资金总额的，应按照《成都市商品房预售款监管办法》的规定变更监管协议。

五、监管款项申请及拨付

(一)甲方申请使用商品房预售款时，应当向乙方提交下列资料：

1、商品房预售款使用申请表;

2、该项目的监理单位出具的相关证明;

3、监管银行要求提供的其他必要材料。

(二)乙方应当在收到商品房预售款使用申请之日起3个工作日内审核完毕。对符合监管协议用款条件的，应当自审核通过之日起3个工作日内支付。

(三)有下列情况之一的，乙方不予核准使用预售款：

1、无正当理由超出用款计划额度的;

2、实际用途、收款单位与申请不符的;

3、已拨用款未按规定使用的;

4、开发企业未将预售款足额存入预售款专用账户的;

5、未按主管部门的要求进行整改或履行处罚的;

6、其它违反本办法规定使用预售款的。

(四)其他约定

六、甲方权利、义务

(一)甲方与乙方签订本协议前，应当制作以下资料，并经工程监理单位盖章确认后报送乙方：

1、监管项目(按预售许可楼栋)工程形象进度表;

2、监管项目工程预算清册(明确工程建设资金总额);

3、监管项目各阶段(按楼层)的资金使用计划;

4、监管银行要求的其他必要材料。

(二)确保预售款及时全额入账

确保预售款直接刷卡或划转进入监管账户;现金形式的预售款应自完成商品房买卖合同备案之次日将款项存入预售款专用账户。

(三)根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，按有关规定和协议约定向乙方申请使用预售款;在项目取得《工程竣工验收备案表》之前，只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用，不得挪作他用。

(四)接受主管部门的监督、检查。

七、乙方权利、义务

(一)建立商品房预售款收缴、支出台账，以监管账户为单位建立和保存监管档案;配合主管部门对商品房预售款的监督检查，报送相关信息、数据和资料。

(二)根据甲方用款申请，决定是否予以拨付使用预售款;对甲方违反本协议的约定或违反《成都市商品房预售款监管办法》规定，未及时将预售款存入监管账户或未按要求违规使用预售款的，乙方可以将情况予以通报主管部门。

(三)甲乙双方协商一致变更监管账户时，与甲方签订变更、终止原监管协议或订立新的监管协议，并将原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户。

(四)如因乙方违反本协议约定及《成都市商品房预售款监管办法》的规定，因此给甲方使用预售款过程中造成损失的，乙方应承担相应的责任。

乙方应于每月 日前向甲方提供一式二份的预售款监管账户对账单。

八、超额支取

监管账户实行封闭管理。存入预售款监管账户的款项总额超过监管资金总额的，甲方可按一般账户管理程序支取超过部分资金，用于其它用途。

开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用，满足建设要求的，已支付款项可折抵预售监管账户中相应金额的监管款项，并按照资金使用计划予以调用。

九、监管账户注销

项目竣工后，甲方凭《工程竣工验收备案表》及注销申请等资料向乙方申请办理监管账户销户手续，符合销户条件的，甲方应在3个工作日内与乙方办理结算手续，注销账户。对不符合条件的，应当书面说明理由。

十、其他约定：

十一、本协议自签订之日起生效，一式肆份，甲、乙双方各两份。

甲方： (签章)　 乙方： (签章)

法定代表人： (签章) 负责人： (签章)

年 月 日　　　　　　 年 月 日