黄冈市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见

黄冈市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见

黄政发〔2007〕20号

各县、市、区人民政府，龙感湖管理区、黄冈经济开发区管委会，市政府各部门：　　近年来，随着城镇住房制度改革的不断推进，我市房地产开发投资稳步增长，住房建设步伐明显加快，居民住房条件有了较大改善。为了进一步规范我市房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展，根据国家有关政策和要求，结合我市实际，特提出如下意见：　　一、统一认识 明确指导思想和发展目标 　　房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的重要支柱产业。促进我市房地产业持续健康发展，是提高居民住房水平，改善人居环境，构建和谐社会的重要内容；是拉动投资增长，促进住房消费，带动关联产业发展的重要手段；是加强城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市竞争力的重要途径。各地各部门要进一步提高认识，采取有力措施，进一步规范我市房地产市场秩序，促进房地产业持续健康发展。　　指导思想：按照城市经济发展战略目标要求，以助推经济发展、拉动关联产业为出发点，以改善人居环境为目的，坚持住房市场化的基本方向，调整住房供应结构，建立和完善廉租住房制度，实现房地产业持续健康发展。　　发展目标：到2007年底，初步建立适应房地产业健康发展的运行机制和廉租住房制度，完善住房保障体系，以适应不同层次的住房需求；到“十一五”末，城镇住房商品化率要达90%以上，住房成套率要达90%以上，“十一五”期间住宅竣工面积累计达到670万平方米，其中经济适用住房100万平方米，城镇人均住房建筑面积达到36平方米。要在国家统一宏观调控政策指导下，进一步整顿、规范房地产市场秩序，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。　　二、坚持科学规划 调整房地产业发展空间布局　　（一）制定和实施住房建设规划。市区及各县（市）要按照《黄冈市人民政府关于印发〈黄冈市住房发展“十一五”规划〉的通知》（黄政发〔2006〕33号）要求，尽快完成本地规划的编制，并做好组织实施工作。规划要明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。要严格按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）要求，明确新建住房结构比例，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品住房。　　（二）进一步强化城市规划的龙头作用。要根据各地的住房发展规划要求，选择交通出行方便、相关基础设施和公共建设配套设施较完善的区域，落实项目的具体空间布局。城市规划区内的所有房地产开发项目，必须符合城市规划，坚持高起点规划、高标准建设。严禁在集体土地上进行房地产开发。规划、国土资源部门要将近期拟开发建设地块及其规划设计条件向社会公开，接受社会监督。已批准的房地产项目确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报请国土资源、规划部门审批。　　（三）严格控制零星分散建设。市、县（市）城市规划部门要根据旧城改造需要，科学编制旧城改造规划。城市旧区改建要实行街区整体改造，停止审批黄冈市区和县（市）城区所在地中心区的零星分散建设项目。从2007年起，新建住宅必须纳入住宅小区规划（符合控制性详细规划的，临街项目符合街景规划的除外）。通过几年努力，建设一批设施全、环境美，具有示范性、带动性的多功能住宅小区。　　（四）坚决停止行政事业单位自建住房。禁止任何单位以集资合作建房和定向开发名义变相搞实物分配或进行房地产开发经营。从发文之日起，凡此类项目，包括已办理立项审批和规划、用地、施工手续而尚未开工的项目，一律停止开工建设；一律停批单位变相搞实物分配或进行房地产开发的集资合作建房项目；市、县（市）两级发展改革、规划、国土资源、建设等部门不得为此类项目办理核准以及立项报建审批手续。企业原则上不得自建住房，但住房困难户较多的工矿区和困难企业，由房地产行政主管部门按经济适用房管理要求进行审查，并报所在市、县（市）人民政府批准后，方可实施，且参加集资合作建房的对象必须限定在本单位无房户和符合市、县（市）人民政府规定的住房困难家庭。凡已享受房改政策，购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。　　（五）加强城区居（村）民私房建设控管。黄冈城区及各县（市）中心城区，今后一律停止新的私宅用地审批。城郊农业户口人员宅基地供应对象只限于本村祖居户。宅基地的取得方式、条件等按国家有关法律法规政策执行，已供宅基地不得私下转让。严禁在城市规划区范围内以个人名义报建私宅的方式变相进行房地产开发交易。　　三、规范土地市场 建立房地产用地统一储备供应制度　　（六）黄冈城区、各县（市）城镇规划区范围内的土地由政府统一征用，土地一级市场由政府垄断。住宅与房地产用地一律实施土地储备，建立“统一规划、统一收储、统一供应”的机制。严禁先用后批，私下交易。市、县（市）所在老城区存量土地，由市、县（市）土地收购储备中心与现使用者协商形成收储意向后，纳入市、县（市）土地收购储备中心收购计划，经地价评估后，按照“参考周边地区土地收购价格，保障原土地使用者合理收益”的原则，由市、县（市）土地收购储备中心给付原土地使用者一定收购资金予以储备，各单位不得私下转让或建房。今后凡经营性房地产项目用地由市国土资源部门按招标、拍卖、挂牌方式组织出让；严禁城区各单位、各村、居民委员会私下向单位、个人和开发商供地，严禁向城镇居民及非本村村民供应宅基地。国土资源部门要根据用地需求预测，编制年度供地计划，建立用地计划公告制度，并根据市场供求现状和市国土资源部门年度用地计划供地，合理调控地价。　　四、严格市场准入制度 规范房地产开发项目管理　　（七）房地产开发主管部门要严格控制房地产开发企业进入市场的准入标准，引导和鼓励外地有实力的房地产开发企业来我市参与房地产开发项目竞争；扶持培育一批实力强、信誉好的开发企业，限制并淘汰一批条件不具备、行为不规范的开发企业。要强化房地产开发项目资本金管理，严禁抽逃注册资金、虚假投资等行为。现有房地产开发企业注册资金不到位的，限半年内到位，逾期不到位的，相关部门依法吊销其执照和资质证书。　　（八）严格房地产开发规费征收。房地产开发项目要按照有关规定，严格以招标、拍卖、挂牌的方式公开出让国有土地使用权，足额缴纳土地出让金、耕地占用税、契税等税费，以及土地办证规费和城建配套费等工程报建规费，不得以任何理由申请减免。　　（九）发展改革、规划、国土资源、建设、房地产管理等部门是房地产开发项目审批管理环节中的重要职能部门，对房地产建设项目，各部门之间应加强配合，整体联动，建立房地产建设项目审批工作联系制度。房地产开发项目报发展改革部门核准前，必须首先由规划部门就项目选址提出审查意见，国土资源部门提出用地计划意见，房管部门提出项目建设条件意见。没有取得《建设项目选址意见书》、《建设用地计划通知书》和《房地产开发项目建设条件意见书》，其它部门不得办理相关的手续。　　（十）房地产开发项目建设，要坚持项目法人负责制、招投标制、工程监理制、工程合同制，并认真执行质量、安全监督和竣工验收备案制度，确保工程项目设计优、功能全、环境美、质量高、服务好。在住宅小区建设中，房地产开发企业必须严格按照规划设计要求和土地出让合同约定进行开发。要完善住宅小区中各项共用配套设施的建设，老城区住宅小区绿化率不低于30%，新城区小区绿化率不低于35%，建筑容积率控制在国家标准之内。凡基础设施、公共配套设施不到位的房地产开发项目不得交付使用。房地产开发商和经济适用住房建设单位要对其开发建设的住宅质量负最终责任，并向买受人提供住宅质量保证书和使用说明书。　　五、整顿市场秩序 优化房地产业发展环境　　（十一）房地产行政主管部门要加大房地产管理的执法力度，加强房屋交易管理，规范市场秩序。重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、私下交易、合同欺诈、面积缩水、重复抵押、多头出售等不法行为要从严查处。要严格商品房预售审批，建立商品房预售款监管制度，加强商品房预售项目审批后的跟踪管理。已经批准预售的房地产项目，在核发预售许可时，应同时在国土资源部门备案，并在土地使用权证上予以注记，防止用于其他项目办理抵押贷款。加强房地产中介机构及其从业人员的资格管理，未取得营业执照、房地产中介资格证书的中介机构，不得从事中介业务。大力推行“放心中介”活动，切实解决因房地产交易不规范造成的群体上访、重复上访等问题，切实维护社会稳定。　　六、加快经济适用住房和廉租住房制度建设 逐步解决中低收入家庭住房问题　　（十二）要将建立健全廉租住房保障制度纳入各级政府目标责任管理，全面建立廉租住房制度。城镇居民廉租住房保障主要有三种形式，即实物配租、租金补贴和租金核减，结合我市情况，以住房租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。各地要按照市政府出台的《黄冈市城镇最低收入家庭廉租住房管理实施办法》，全面实施廉租住房保障。　　（十三）要按照国家政策要求，多渠道筹措廉租住房制度建设资金，各级政府要从财政预算中安排一定的资金用于廉租住房补贴，将住房公积金增值收益按规定提取城市廉租住房补充资金，明确土地出让净收益的5%用于廉租住房制度建设的资金，进一步加大政府投入，确保廉租住房建设顺利实施。　　（十四）要严格按照《经济适用住房管理办法》规定，加强经济适用住房建设和管理，落实经济适用住房项目招投标制度，切实降低开发建设成本。严格将经济适用住房套型面积控制在80平方米左右，最高不得超过90平方米。要严格控制销售价格，完善申请、审批、公示制度，使经济适用住房真正解决中低收入家庭的住房需要。　　七、拓宽融资渠道 优化金融服务 　　（十五）开放房地产开发市场，拓宽房地产项目融资渠道。引导和鼓励外来资本进入开发市场，形成良性循环；支持本市范围内具有资信优势的房地产企业通过增资扩股、收购兼并和资产重组等形式，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业或大型企业集团，提高产业抗风险能力。　　（十六）支持和引导金融机构开展业务创新，对符合条件的房地产开发企业和项目加大贷款力度。开拓存量住房交易贷款和住房装饰贷款等新的住房金融业务，增加二手房贷款等个人住房信贷品种；推行多种还款方式，满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。大力发展住房公积金委托贷款，对符合贷款条件的对象要简化委托贷款手续，改进服务，方便职工办理住房贷款。要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用监督管理，防止挪作他用。要加快建立房地产开发企业和贷款个人诚信系统建设，完善房地产抵押登记制度，打击各种骗贷骗资行为，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。　　八、推进物业管理 改善居住环境　　（十七）要加大宣传力度，深入贯彻国务院《物业管理条例》。切实规范前期物业管理，各建设单位在项目建设的同时，要按规定选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。　　（十八）进一步健全完善住房专项维修金制度。要加大维修金的归集力度，强化监督，确保维修金依法收取。新交付使用的住宅，开发建设单位、购房者不按规定缴交维修基金的，房地产行政主管部门有权拒绝办理相关房屋权属证书。　　（十九）要切实落实《业主大会规程》，市、县（市）房地产管理部门要积极指导各住宅小区组建业主委员会，通过业主委员会选聘具有资质的物业管理企业进行物业管理。物业管理行政主管部门要严格物业管理企业资质核定工作，严把市场准入关，进一步整顿、规范物业管理市场。　　九、改善发展环境 完善服务体系　　（二十）建立联动机制，促进住宅产业健康发展。由市政府牵头，组织规划、国土资源、发展改革、建设、房管等相关部门，对住宅与房地产项目进行集中会审，共同决策，联合审批。确保开发项目符合城市发展总体规划、土地利用规划，确保住宅供应与市场需求相适应，确保我市的房地产业持续健康和谐发展。　　（二十一）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。县（市）人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。　　（二十二）坚持依法许可，规范审批，加强监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种行政审批，规范操作，简化程序，透明公开，明确责任。要减化办事程序，取消一切与项目开发、房屋交易无关的验证手续，缩短办事时限，提高办事效率。　　（二十三）各级房地产行政主管部门要采用多种形式，广泛宣传房地产法律法规和有关知识，提高市场主体遵纪守法和自我保护意识。各有关部门要加强协调与配合，建立调控办法，完善监管制度，提高服务水平，及时研究和解决房地产业发展中的矛盾和问题，促进房地产业持续健康发展。

二○○七年四月十七日