不动产的善意取得

[案情介绍]

　「案情介绍」

　　某县某村居民王某于1997年3月申请到一块宅基地，决定建造一栋二层共12间房屋的楼房。同年7月，王某因资金不足，遂找到邻居刘某借款，双方书面合同约定，刘某借给王某8万元建房，1年后如王某不能归还本金和利息8千元，则房屋为双方共有，各人得一半房屋；且该房建成后，王某要留出几间给刘某堆放杂物。1998年3月该房建成，王某将第二层的三间房交给了刘某。同年4月初，王某在登记产权时，将产权登记为自己单独所有。同年7月底，王某因到期不能偿还借款，刘某提出要按原协议分割房屋，双方各得一半，并要求办理登记手续，王某表示同意，并且又在一层拨出三间房给刘某，但一直未办理产权变更登记手续。刘某也未实际搬进该房。同年10月，王某找到于某，提出愿以22万元出售该房屋，并向于某出示了房屋产权证，于某表示同意购买。同年10月底，王某收到于某交付的房款后，将自己占用的房屋全部交给了于某，并到刘某家要求偿还借款本金，同时要求刘某为于某腾房。刘某认为该房已属于他和王某共有，王某无权将该房全部卖给于某。双方因不能达成协议，刘某遂在法院提起诉讼，请求确认王某与于某之间的转让房屋协议无效。

[案情分析]

　　「本案评析」

　　本案中王某因无足够的资金建房，遂找邻居刘某借款。双方订立了一份书面合同，合同中规定， 1年后如王某不能归还本金和利息，则房屋为双方共有，各人得一半房屋。该协议内容是由借款和以房抵债合同及借房合同构成的，那么这些合同内容是否合法、有效？我们认为它们是有效的。其根据在于：

　　（1）从借款内容来看，公民借款建房是公民之间互助建房的主要形式，国家是允许的。更何况双方在合同中规定的10%的年借款利息并不多，不违反国家的有关利率标准。尽管在王某不能偿还本金时，刘某获得一半房屋的所有权，对其十分有利，但这不属于高利贷，因为双方是互助建房，且考虑到王某实际投入建房的资金基本上相等于刘某的借款，刘某即使获得一半产权，也是合理的。

　　（2）从以房抵债合同来看，也是有效的。一方面，该规定并非留质契约。所谓留质契约，是指抵押人和抵押权人事先约定，在债务清偿期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权移转给抵押权人所有。依据我国《担保法》第40条的规定，留质契约是无效的。本案中，王某在与刘某订立借款合同时，并未将建造的房屋全部抵押给刘某，也谈不上事先移转抵押物的所有权问题；另一方面，合同规定，如果王某一年后不能向刘某偿还本息8万8千元，房屋由王某和刘某各得一半，该规定对双方并非显失公平，并未使王某蒙受明显损失。毕竟，如果刘某不借给王某资金建房，王某根本无力将房屋建造起来。

　　（3）从借房合同来看，依据王某和刘某之间的合同规定，房屋建成后。吴某要留出几间给刘某堆放杂物。该规定实际上是借用房屋的合同规定，因为房屋建成后；产权登记仍为王某所有，刘某只是以使用人的身份借用该房；而并未对房享有所有权。当然在王某不能到期偿还本金以后，依据协议的规定，该房屋的所有权应发生移转。由于公民之间无偿借用房屋，完全是合法的，亦不存在无效因素。

　　应当看到，刘某与王某之间的合同规定实际上是一个附条件的所有权转移合同，即以1 年后王某能否还债作为房屋部分产权移转协议生效的条件。如果所附条件成就，则房屋的一半产权应移转给刘某。如前所说，该协议的内容是合法有效的，因而一旦双方约定的条件成就，则产权移转协议应当生效。从本案来看，双方对上述协议的规定并无异议，王某在债务清偿期到来后（1998年7月底）确不能偿还借款，刘某提出要按协议分割房屋，双方各得一半，并要求办理产权登记手续，王某表示同意，并且又在一层拨出三间房给刘某。可见双方已经实际履行产权移转协议，但是双方一直未办理产权变更登记手续，产权登记仍记载王某为房屋的所有权人，那么，王某实际分割给刘某的一半房屋是否已移转了所有权？这确实是一个值得探讨的问题。

　　我们认为，该一半房屋的所有权已经发生了移转。其根据在于：第一，该一半房屋已经根据王某的意志交付给刘某，在王某实际分割房屋时，在一层拨出三间房给刘某，加上原来已借给刘某的三间房，王某已经交付了一半的房屋给刘某。第二，刘某已经对房屋进行了占有、使用，只是因各种原因，刘某并未实际搬进住房，但在这些房间中堆放了一些杂物。第三，在分割房屋时，刘某已提出要办理变更登记手续，但王某故意拖延不办。可见，主要是因王某的过错而未办理变更登记手续。从实践来看，我国司法实践经验一向认为，在房屋已经实际交付给买受人，而因出卖人的原因未能登记的情况下，应该保护善意的买受人，确认其具有所有权。我们认为这一经验对本案也是适用的。如果不保护真正的权利人即刘某，不能体现法律保护善意当事人的利益的精神，也会纵容恶意的规避法律的行为。

　　问题在于，尽管要承认刘某对已实际分割给他的一半房屋享有所有权，但如果王某非法转让该房屋时，买受人于某出于善意，能否取得对该房屋的所有权？一般认为，善意取得与动产占有的公信力有关。动产以交付获得公信力，并移转所有权，故善意取得仅适用于动产。对不动产而言，因不动产的取得以登记为条件，不动产的登记将使不动产的权利状态具有外部表征。如果权利人在转让不动产时出示权利证书，因此不发生第三人不知情的“善意”问题，而买受人在购买不动产也必须查验登记文件中所记载的权利人，这样非权利人也很难处分属于他人的财产，因此不动产一般不适用善意取得制度。然而，在本案中，尽管登记文件和产权证上记载的权利人为王某，但因刘某对一半房屋所享有的所有权应受到保护，双方应当办理变更产权登记，因此也发生了王某无权处分他人财产的问题。这并非登记本身有错误，而是因为双方应当办理登记而未办理、法律又应当保护真正的权利人，由此需要认定刘某享有一半所有权，而王某处分整个房屋的行为构成无权处分，这就涉及到是否应允许金某根据善意取得制度而获得对该房屋的所有权的问题-换言之，不动产是否可以适用善意取得制度。我仍认为，不动产也应适用善意取得制度，其根据在于：一方面，既然不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中第三入取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。

　　本案中，于某购买该房屋时是否是善意的？我们认为于某是善意且无过失的。一方面王某找到于某商议卖房一事时，吴某向于某出示房屋产权证等证明文件，这些证件都可证明王某为房屋权利人，并使于某很难怀疑有他人对该房屋也享有权利。尽管刘某已经使用了部分房屋，但因为刘某并未搬进去使用，而只是堆放了一些杂物，因此也很难使于某想到该房屋并非为王某单独所有。另一方面，王某提出的价格（22万元）也是房屋市价，从该价格中不能使于某对房屋的产权归属产生疑问。总之，我们认为，因于某购买该房屋时出于善意，因而可依善意取得制度取得对该房屋的所有权。刘某只能要求王某赔偿因其无权处分而给刘某造成的损失，而不能请求法院确认该转让房屋的行为无效，并要求王某返还房屋。

　　最后需要指出的是，刘某能否因王某出售房屋时侵害其作为共有人而享有的优先购买权而要求确认该转让协议无效？我们认为，根据《民法通则》第78条规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”可见其他共有人仅在按份共有人出售其份额时才享有优先购买权。当然，1983年《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有权人出卖房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权”。该条允许任何共有人在其他共有人处分共有财产时可享有优先购买权。然而，许多学者认为，该条实际上已被《民法通则》第78条所替代。如果这样理解，则优先购买权仅适用于处分应有份额的情况。而在本案中，当王某将房屋实际分割出一半给刘某以后，就整个房屋来说，应为王某和刘某共有，但对实际分割给刘某的房屋来说；刘某又享有单独所有权，所以，实际分割以后，该房屋已形成为区分所有状态。而王某出售整个房屋实际既处分了整个共有财产，也处分应为刘某单独所有的财产，而因为此种处分并不是《民法通则》第78条的处分应有份额的行为，因此我们认为王某行为仅构成无权处分行为，张某不能根据《民法通则》第78条享有优先购买权，也不能据此而主张确认王某与于某之间的买卖合同无效。

[判决结果]

　　「审判结果」

　　法院经依法开庭审理，认定该房屋应确认为王某和刘某双方共有，王某单独转让该房屋构成无权处分，但由于于某购买该房屋时是善意无过失的，因此于某可基于善意取得制度获得该房屋的所有权。故某县法院于99年2月作出判决，驳回刘某的诉讼请求，认定王某与于某之间的房屋转让行为有效，同时判决王某于判决生效之日起10日内给付刘某售房所得50%即11万元。

[相关法规]

    根据《民法通则》第78条规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”可见其他共有人仅在按份共有人出售其份额时才享有优先购买权。当然，1983年《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有权人出卖房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权”。该条允许任何共有人在其他共有人处分共有财产时可享有优先购买权。然而，许多学者认为，该条实际上已被《民法通则》第78条所替代。如果这样理解，则优先购买权仅适用于处分应有份额的情况。而在本案中，当王某将房屋实际分割出一半给刘某以后，就整个房屋来说，应为王某和刘某共有，但对实际分割给刘某的房屋来说；刘某又享有单独所有权，所以，实际分割以后，该房屋已形成为区分所有状态。而王某出售整个房屋实际既处分了整个共有财产，也处分应为刘某单独所有的财产，而因为此种处分并不是《民法通则》第78条的处分应有份额的行为，因此我们认为王某行为仅构成无权处分行为，张某不能根据《民法通则》第78条享有优先购买权，也不能据此而主张确认王某与于某之间的买卖合同无效。