本案房屋更改产权是否有效

[案情介绍]

　　于乙与前妻张某婚生一子四女。张某于2000年9月21日病故。2002年5月31日于乙与原告刘某办理结婚登记。2004年11月9日，于乙去世。第三人于甲是于乙的儿子。2004年11月29日向被告龙岩市房管局提交了龙岩市房屋产权变更申请表，要求变更坐落于本市新罗区东城北环路某号房屋的所有权人于乙为于甲。被告根据第三人于甲提供的其本人身份证件、原房屋所有权证、2001年4月6日署名于乙载明“产权归于甲所有内容”的字据、于乙夫妻的死亡证明书、于乙四个女儿放弃继承的“声明”、于乙与原告刘某的《结婚证》、福建省契税免税证等相关材料，于当日同意变更并发新证并将原房产证注销。2005年7月17日原告刘某以2004年3月15日于乙的“口述”已将该房产由原告继承为由向法院提起行政诉讼，要求撤销新房产证。

[案情分析]

　　国家实行房屋所有权登记发证制度。而房屋所有权的登记行为属依申请的行政行为，即申请人按照国家规定向房屋登记主管部门提出房屋权属登记申请，房屋登记主管部门依法定程序受理、审核，并依法核准确认房屋产权归属的行为。这既包含申请人提出申请的程序要求，亦包含房屋登记主管部门受理、审核的法定程序要求。《福建省城市房屋产权登记条例》第二十三条规定了申请人提出房屋权属变更登记的申请程序要求，而该《条例》第十二条规定“登记部门受理申请后，应当对登记申请的房屋进行实地核对验证。”在本案中，第三人于甲系在其父于乙死亡后提出了变更登记申请。而基于于乙的死亡，则产生了对于乙遗产继承的法定情形。本案的原告刘某，作为于乙的配偶与于乙的子女同属第一顺序的法定继承人，享有对于乙遗产的法定继承权，至于原告是否实际享有对本案讼争房的继承份额则属另一个法律关系。第三人于甲向被告申请变更登记时，已提供了原告与于乙的结婚登记证，被告在审查时已经知道原告系于乙的配偶这一事实。因此，行政机关根据地方性法规的有关规定，在涉及继承方面的法定事由所产生的房屋权属变更登记中，进行实地核对验证，对确认房屋权属是否清楚无争议是必要的，以确保依法准确登记发证。至于原告在起诉理由中涉及“口述”遗嘱的效力认定，应通过民事审判程序确认，不属行政审判权限范畴。

[判决结果]

　　法院认为，根据《福建省城市房屋产权登记条例》第十九条规定，办理变更登记是在“除依法不予登记或者暂缓登记的情形外”予以发证。因此，就本案而言，被告应考虑到原告享有第一顺序法定继承权的具体情况，进行实地核对验证，这对审核确认房屋权属是否清楚无争议，以确保依法准确登记发证是必要的。本案中的被告未提供实地核对验证的证据材料，视为无实地核对验证的证据。被告未进行实地核对验证，即于申请当日进行核准登记，存在着严重的程序瑕疵，影响了原告方享有知情权、提出异议权的合法权益，因此，本案被诉的变更登记的房产证应予撤销。据引，法院根据行政诉讼法第五十四条第(二)项第3目之规定，判决撤销了被诉的房产证。

　　案件宣判后，双方当事人均未提起上诉。

[相关法规]

   《福建省城市房屋产权登记条例》第十九条规定，办理变更登记是在“除依法不予登记或者暂缓登记的情形外”予以发证。

　　国家实行房屋所有权登记发证制度。而房屋所有权的登记行为属依申请的行政行为，即申请人按照国家规定向房屋登记主管部门提出房屋权属登记申请，房屋登记主管部门依法定程序受理、审核，并依法核准确认房屋产权归属的行为。这既包含申请人提出申请的程序要求，亦包含房屋登记主管部门受理、审核的法定程序要求。

    《福建省城市房屋产权登记条例》第二十三条规定了申请人提出房屋权属变更登记的申请程序要求，而该《条例》第十二条规定“登记部门受理申请后，应当对登记申请的房屋进行实地核对验证。”