2007年7月最高人民法院、最高人民检察院联合颁布了《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)。《意见》第一条规定的交易型受贿与传统的贿赂犯罪有所区别，与民事范畴的交易行为也有本质区别。准确界定其适用条件具有一定的现实意义。笔者仅就第一条第一款中规定的以明显低于市场价格进行房产交易型受贿作一简要分析。
一、以明显低于市场价格向请托人购买房屋的司法认定
“明显低于市场价格”可从以下方面认定:一是对于根据商品经营者事先设定的不针对特定人的各种优惠交易条件，以优惠价格购买的，不应认定为受贿。二是以略低于正常价格购买房屋，达到刑法所规定的受贿犯罪的定罪数额起点的，不宜认定为受贿犯罪。三是以明显低价，甚至是象征性的价格收受请托人价值巨大的房屋，获取差额数额巨大或者特别巨大的，应当认定为受贿犯罪。
以明显低于市场价格进行交易型受贿案件的司法实务操作应综合考虑:一是购买人的身份。只有“国家工作人员”才有可能涉嫌交易形式受贿。非国家工作人员即使以明显低价取得房产，其行为应当受民事法律调整，可能承担欺诈、重大误解、显示公平、合同无效等法律责任。二是购买人是否利用职务之便为请托人谋取利益。国家工作人员没有利用职务之便为请托人谋取利益，其购房行为只是以普通消费者身份进行的，则不能形成权钱交易，也无损于其职务的廉洁性。三是明显低于市场的价格应当低于同期、同质、同类型、同地段的房产实际销售价格，并且，还应当低于该房产销售商内部确定的最低优惠价格或者各种优惠价格的加权平均价格。只有同时满足三项要求的，才能认定“以明显低于市场价格”进行交易型受贿的权钱交易性质。
二、以明显低于市场价格进行房产交易型受贿犯罪的特点
从形式上看，作为一种民事活动，以明显低于市场价格进行房产交易型受贿与正常的房产交易具有以下共同点:一是交易形式上的合法性。通常依据民事法律关于物权变动的规则进行交易。二是交易过程的互动性。请托人与受贿人对交易对象、交易价格会形成“合意”，交易过程不排除公开性，同样可能出现反复的“要约”“承诺”。三是交易行为的即成性。交易物的所有权要发生变化，贿赂双方要进行交易标的款的交接。四是交易风险的现实性。交易发生后，作为标的物的房产重新回到市场，房产的价格同样受到市场因素变化的影响。房产可能增值，也可能贬值。
从实质上看，作为一种犯罪行为，以明显低于市场价格进行房产交易型受贿具有以下特点:一是交易性质为权钱交易，交易目的为利用职务上的便利获取非法利益，具有非法性。二是交易价格具有较大的随机性和任意性。贿赂双方的见机行事、讨价还价由于掺杂着利用职务之便谋取利益的因素，导致请托人事前无法依据房地产销售的市场规则定价。三是交易价格具有绝对性和排他性。交易价格并不适用于普通的消费者，只有利用职务之便为请托人谋取利益的国家工作人员及其近亲属、情妇(夫)、其他共同利益关系人等特定关系人才能享受。四是交易价格具有无因性、非理性。房产交易的优惠让利作为一种价格营销方式，其基础原因通常为加快资金回流、降低积压商品库存、扩大市场销售份额等。受贿性交易价格则明显违背商业惯例和市场规则，以损失经济利益的形式来换取权力腐败带来的暴利性、排他性回报。
三、以明显低于市场价格进行房产交易型受贿犯罪中交易时间的认定
《意见》规定“受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算”。对于国家工作人员高卖低买房屋的不动产受贿案件，应当将“交易时”界定为合同成立时。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。房屋买卖合同成立时，受贿人与行贿人之间贿赂犯罪意思表示达到一致，贿赂犯罪的具体数额伴随着房产交易数额的确定而同步确定。现实生活中，受贿方通常会以不办理房产登记、直接将房产加价后转手倒卖等形式掩盖犯罪，因而无法适用民事法律关于只有办理房产登记方能发生所有权转移的规定。
(作者为河南省卢氏县人民检察院检察长) 赵荣
