北京房产纠纷法律手册一：商品房买卖法律自助

第一章 商品房出售条件 一、 商品房预售条件 1、房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。 预售商品房，应当符合下列条件： 　　（一）已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书； 　　（二）取得建设工程规划许可证件和施工许可证件； 　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25％以上； （四）已确定竣工日期，且满足市国土房管局公布的预售最长期限。 房地产开发企业申请办理经济适用住房预售许可的，还应当提交经济适用住房销售价格的批准文件。 2、商品房预售的审批机构及预售许可的查询 主管机构：北京市国土资源和房屋管理局 预售许可证批准后，在北京市房地产交易管理网上进行公示。 3、商品房预售许可证应当载明下列内容： 　　（一）房地产开发企业名称； 　　（二）预售许可证编号； 　　（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号； 　　（四）预售商品房的坐落位置、幢号或楼层、面积； 　　（五）土地的用途和使用期限； 　　（六）发证机关和发证日期。 4、抵押处理 预售已抵押的商品房，房地产开发企业应当通知抵押权人并将抵押情况告知预购人。房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。 预售的商品房已抵押的，预售登记应当由房地产开发企业和预购人双方共同申请。 5、预售备案 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记，并提交下列文件： 　　（一）房地产开发企业的营业执照和授权委托书； 　　（二）预购人身份证明复印件； 　　（三）商品房预售合同； 　　房地产开发企业在前款规定的期间内未申请预售登记的，预购人可以申请预售登记。 6、预售房屋转让 预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理： 　　（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意； 　　（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。 　　转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内到原登记机关申请变更预售登记。 7、法规链接 《北京市城市房地产转让管理办法》、《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》 二、 商品房现售条件 1、商品房现售,应当符合以下条件： 　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 　　二取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 　　三持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　　四已通过竣工验收； 　　五拆迁安置已经落实； 　　六供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 七物业管理方案已经落实。 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 2、抵押处理 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 经抵押权人同意，可以转让抵押房地产，所得款项应当提前清偿所担保的债权；抵押人擅自处理抵押房地产的行为无效，对第三人造成的损害承担赔偿责任。 3、法规链接 《商品房销售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》 第二章 商品房购买 一、 签订认购书 1、 范本 北京市商品房认购书[略] 2、签订认购书应注意的事项 ★《北京市商品房认购书》第六条规定，对商品房买卖合同相关条款未达成一致意见的，在约定期限内本认购书自动解除，出卖人应当在约定期限内将已收取的定金退还认购人。如果出卖人在此情况下不履行返还定金的义务，买受人需要通过诉讼途径要求出卖人返还定金，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，买受人要承担对“商品房买卖合同相关条款未达成一致”的举证义务。因此，为了规避风险，买受人应当在与出卖人协商商品房买卖合同条款时进行书面记录，并让出卖人代表签字确认；或者对协商过程进行录音。这样，一旦就商品房买卖合同相关条款未达成一致，买受人主张返还定金就有理有据了。 ★《北京市商品房认购书》第四条规定，认购人应当自签订本认购书之日起___日内，向出卖人支付认购定金____元人民币大写； 出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人同意在支付定金之日起___日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限。 这一条对认购人与开发商就合同的相关条款进行协商及协商期限作出了明确的规定，其中的关键是“协商”，而并非像以往开商制定认购书中的霸王条款那样，在购房者交纳定金以后，必须在规定的日期内与其“签定”商品房买卖合同。此处序注意的是，开发商必然是和原来一样，在消费者交纳定金签订认购书的同时将拟定好的商品房买卖合同出示给购房者看，并在认购书里面和购房者签订另外一个补充协议：“购房人已经阅过商品房预售合同无异议。最后，如果购房人不能和开发商签订合同依然是消费者的责任，定金依然不能退还。所以，这就需要购房人在交纳定金的同时对开发商拟定好的商品房买卖合同有充分的认识，否则就可以不交纳定金，但是这样必须有购房专家的指导。 二、 签订合同书 合同范本 合同双方当事人： 第一条 项目建设依据 第二条 商品房销售依据 第三条 买受人所购商品房的基本情况 上述合同内容应据实、完整填写并进行核实 第四条 计价方式与价款 选择第2款,北京市预售房只不允许按建筑面积计价。 第五条 面积确认及面积差异的处理 A.面积差异要选择第[2]处理方式即3%原则 B.第[2]下面第2项有个地方要填银行利息的,即如果退房,开发商应按银行同期贷款利率支付利息。 C．建议双方自行约定： （一）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测面积结算房价款； 　　（二）建筑面积误差比绝对值超出3％的，依照本办法第四十七条第一款第二项的规定执行； 　　（三）建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、套内建筑面积误差比绝对值超出3％的，购房人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息；购房人不退房的，根据实测面积结算房价款。 第六条 付款方式及期限 买期房最好选择按揭贷款，对开发商有所限制。 第七条 买受人逾期付款的违约责任 第八条 交付期限 A、商品房交付至少要具备第2款,既综合验收合格。《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一取得建筑工程竣工验收备案表；二取得商品房面积实测技术报告书；三预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。” B、关于特殊原因,出卖人可以据实予以延期: 第1项遭遇不可抗力,出卖人在发生之日起[7]日内书面告知买受人的。以下空白栏最好划掉,如果开发商要加什么因设计变更等什么原因即开发商自行原因所致,并非不可控制的风险要求延期坚决不可以。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任 A.选择时填按[1]处理即可。 B.该条第1款的处理方式,空格处填写如下： 1．按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行； （2） 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之十该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 第十条 规划设计变更的约定 利息内容：开发商应按银行同期贷款利率支付利息。 省略： 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 选择第1项是比较合理的赔偿，如果业主们能争取更多权益是最好的。 第十四条 出卖人关于基础设施\公共配套建筑正常运行的承诺 以下内容都要填写: A. 具体明确有哪些基础设施和公共配套建筑。 B. 同时，应约定供水、供电、供热、燃气、通讯配套基础设施至少也应在交房时同步交付使用，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或确定施工进度和交付日期。 C．上述设施在约定时间内未能达到使用条件的，业主们注意要约定违约金。 第十五条 关于产权登记的约定 A．应约定出卖人应当在商品房交付使用后120日内办理完毕产权登记事项。 B．逾期办理产权证的违约责任，可在第3项自行约定中，逾期多少天内，开发商支付多少比例的违约金。超过多少天，因出卖人原因买受人仍不能取得上述房产权属证书的，可自主选择是否退房，退房的违约责任可参照格式合同的本条第1项，不退房的参照格式合同的本条第2项。 第十六条 保修责任 A．《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。” B．《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：一基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保 修期，自竣工验收合格之日起计算。” 第十九条 争议处理条款 发生争议，选择第2款依法向人民法院起诉。