购房交了保证金，没有签订任何协议，也没有开票据，开发商不给退费

更新时间：2020-09-30 12:33:17

问题描述：

购房交了保证金，没有签订任何协议，也没有开票据，使用微信转账，现在不买房了要求退费，开发商不给退费

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没有房产证签订的房屋买卖合同是无效的：
《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，关键是当事一方是否具有完全房产所有权；
《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；
房屋买卖分为两道程序：一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人；
合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。

2020.09.28 15:31:12

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　签购房协议要注意什么事项？　　在签协议前，应向开发商了解一些必要的信息，如：土地产权是划拨还是出让，这关系到日后商品房是否可以自主买卖；　　该房产(包括土地使用权)有无抵押;开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。对《购房协议》条款有异议的，要当场提出修改；　　此外，要慎交定金。 1、在交付定金前，要考虑自身的条件，如家庭成员是否同意购买此处房产；　　2、近期内是否能筹集购房首付款；　　3、如果选择贷款的，应先查询自己的信用情况，了解自己能获得多大的贷款额度，从而选择对自己有利的付款方式；　　4、商定违约责任，商定由于第三方原因导致协议无法履行时，定金该如何处置等。

2020.09.30 10:33:39

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房地产开发商违约的情形

1.房屋质量不符合合同约定的标准

我们在选房、签订合同时，正是对房子的面积和质量确定下来，而实践中，譬如承重墙、梁开裂;外墙、外窗、卫生间渗水;墙面不垂直;大面积的空鼓等情况出现，这实际上开发商违约的表现。

实践中，针对房屋质量的问题，具体可以分两类情况处理：

一是普通的房屋质量问题，开发商有质量保修的责任。

二是严重的房屋质量问题，譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的，买房人可主张退房和赔偿损失。

2.房产证逾期未办下来的

逾期办证的，按合同约定承担逾期办证的违约责任，逾期办证超过一定期限，买房人可以主张退房，如实际损失超过合同约定的违约金的，可以按实际损失来主张。

3.如宣传与实际交付的房子不一致

房子的地理位置、基本价格、面积、户型、装修标准、小区绿化、物业管理、周边配套等与实际不符。

这种情况也常见，很多人以为是虚假宣传，见怪不怪，实际上是开发商违约!

4.不合理收费

出现了合同约定以外，又没有法律依据的收费，譬如手续费;面积补差款;产权代办费;产权证分户图表费等等。

2020.09.30 12:33:17

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蒋翔律师
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如果无法协商可以起诉维权

2020.09.26 13:14:16

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可以向政府哪个部门反映问题

2020.09.26 13:15:40
杜江辉律师
服务地区：陕西-西安

没有签订购房合同，协商不成可以诉讼解决

2020.09.27 11:45:20

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