买房子没有房产证，双方签订合同有效吗？

更新时间：2016-07-19 09:17:26

问题描述：

您好。我好我老公想买房子，最近遇到一套很满意的。唯一一点就是这个房子没有房产证。因为这栋楼不是开发商的，而是私人的地盖得，所以房东在申请办理土地使用权办房产证时遇到困难。我们呢，很喜欢这套房子，但是又怕没有保障。所以想咨询一下，如果我们双方签订一个购房合同，签字按手印的话。在法律上有效吗？假如以后房产证就一直办不下来了，那怎样才能证明房子是我们的呢？

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秦玲律师
服务地区：上海-上海

属于效力待定的买卖合同，建议谨慎购买，如果是违章建筑或者一审诉讼法庭辩论前未取得房产证的，买卖合同无效。

2011.07.26 21:20:04

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　　决定签合同、交第一笔定金前要慎重，以免一开始就进入开发商的圈套。　amp;目前许多房产交易还处在“卖方”市场阶段，许多房地产商借其优势地位，与消费者签订了权利和义务不对等的合同，亟需政府有关部门对房产市场进行规范和调控。同时，消费者也应采取恰当方式维权，比如变通合同形式、在开发商提供的合同文本上加“附页”等，这是法律允许的，也是必要的。　　专家们提醒消费者在签合同时尤其应注意以下几个方面：　　检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。　　房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。　　约定房子面积。建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。　　交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。　　明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。　　房子的保修期限和范围。依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件作出约定。

2014.10.30 12:25:19

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　　购房者购买商品房，尤其是期房，对自己所购房屋的了解都是通过楼盘宣传材料、售楼人员的讲解或者朋友的介绍获得的，因此在签订商品房买卖合同时，购房者往往都是被动的，所以在签订购房合同时要注意下面的问题：　　(一)购房人签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题：　　1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。　　2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。　　3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。　　(二)注意关于“当事人”的表述　　1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。　　2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时最好要求把该授权书作为合同的附件。　　3、购房人在填写前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。　　(三)“五证”检查要看原件　　对于《土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《建设用地规划许可证》，购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。　　购房人看“五证”最好要求看“正本”，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。

2015.08.31 21:30:47

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《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：
（1）在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式
（2）明确注明房屋面积
（3）对交楼日期要有严谨、具体的规定
（4）明确煤气通气的准确时间
（5）明确产权证发放到购房者手中的准确时间
（6）认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致
（7）约定设计变更时如何承担责任
（8）仔细研读补充条款的内容

2016.07.19 09:17:26

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陈丰亮律师
服务地区：上海-上海

没有房产证，购买这种房屋有风险。

2011.07.26 14:36:53

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管晓萍律师
服务地区：上海-上海

慎重考虑，风险较大。

2011.07.26 15:14:18

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邢伟华律师
服务地区：上海-上海

这样对你们的风险较大，建议不要如此操作。

2011.07.26 15:23:14

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黄建兵律师
服务地区：上海-上海

如果是违章建筑，合同无效，风险太大

2011.07.26 15:31:24

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李新律师
服务地区：上海-上海

一审法庭辩论终结之前无法取得产权证的，该房屋买卖合同无效，双方各自返还。

2011.07.26 18:23:20

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张祖乐律师
服务地区：上海-上海

该房屋买卖合同有法律效力但属于效力待定合同，如果发生纠纷开发商在一审法庭辩论终结之前无法取得产权证的，该房屋买卖合同无效，双方各自返还。没有取得房产证的房屋容易被认定为违章建筑，签合同之前，建议谨慎处理。

2011.07.26 23:26:42

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魏增明律师
服务地区：上海-上海

买卖无效的

2011.07.27 07:23:57

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