还是全部无效？对于买卖不破租赁来说还是丙（实际租赁在2007年5月30日但签订合同在2004年5月30日
更新时间：2004-11-02 04:50:00
问题描述：
寻求帮助
甲将自己的厂房和土地租给乙，期限自2003年5月30日至2007年5月30日止（4年），乙一次性交给甲40万元后开始使用，但未到房产局办理登记备案。2004年5月30日甲又与丙签订合同，从2004年5月30日至2016年5月30日（12年）租给丙（未通知乙），12年仅收取租金5000元，甲与丙到房产局登记备案。甲因欠债务太多现已下落不明，乙现在还蒙在鼓里，丙非常得意。
这是一个真实的案例，希望能够得到帮助，请教：
（1）甲与乙签订的合同未到房产局办理登记备案是否有效？为什么？
（2）甲与丙签订的合同明显是重复租赁，但已到房产局登记备案，是否有效？是部分有效？还是全部无效？并说明理由。
（3）04年5月30日至07年5月30日这三年，甲先租给了乙，后又租给了丙，重复租赁三年，甲与丙的租赁关系是否有效？但是2007年5月30日至2016年5月30日这9年却不是重复，这一部分是否有效？为什么？
（4）如果乙受到侵害,如何主张自己的权利？
（5）如果甲委托x将厂房和土地出卖，x打算将其卖给乙，如果乙在2004年10月30日成交，并过户给乙。如果有重复租赁的这三年是甲与乙的租赁合同（2004年5月30日至2007年5月30日止的4年）有效，同时甲与乙的2007年至2016年5月30日这9年也是有效的，这9年的租赁虽是在07年5月30日开始，但是却是2004年5月30日签的，对于买卖不破租赁来说是否适用？对乙和丙来说，这究竟是乙的买卖在先（所有权取得日为2004年10月30日），还是丙（实际租赁在2007年5月30日但签订合同在2004年5月30日，）的租赁在先？是以签订合同为准？还是以实际租赁时间为准？如果以签订合同为准，那么就是租赁在先，买卖在后，这样合理吗？我害怕这样。怎么办？
租赁双方 签订时间 租赁期限 年租金 登记备案
起 止 年限
甲与乙 2003年5月 2003年5月30日 2007年5月30日 4 10万元（共40万元） 未登记
甲与丙 2004年5月 2004年5月30日 2016年5月30日 12 400元（共5000元） 已登记
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