租房中的优先购买权是指什么,找法网小编为您介绍,希望能给您提供帮助。
优先购买权是租赁合同中租房人的一项法定权利,指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
(一)优先购买权的通知有无形式要件要求
合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人,该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内,承租人行使其优先购买权,超过该期限的,即可推定承租人放弃优先权。
出租人的通知形式可以灵活多样,如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知,都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知,而未针对承租人进行通知的,不发生通知的效果。
(二)未尽通知义务在多长期限内行使优先购买权
承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利,故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定,即承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出“合理期限”一起,共同构成承租人行使优先购买权的程序性规定。
关于“合理期限”问题,具体标准如何,应由当事人根据实际情况而定,不宜强制划一。
关于承租人行使权利的除斥期间,不少人认为法律没有规定。我们认为最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》的规定,实际上就可以理解为对此问题作出的规定,即“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权。”
因此,出租人出卖租赁物的,应当通知承租人。承租人在接到通知后,应当在合理期限内决定是否购买,该期限最长为3个月。
(三)租赁合同未经登记对优先购买权的影响
我国法律规定,房屋租赁应实行登记备案制度。但是,房屋租赁的登记备案与否不影响租赁合同的效力,故审判实践中当事人为逃避税收等,租赁合同未经登记备案的情况较多。
一般认为,房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。当租赁合同未予登记,或者买受人不知道系争房屋租赁事实的,相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由,对抗买受人对房屋处分的权利,不能要求房屋租赁合同继续履行。
同时,出卖人未向买受人告知租赁事实,导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的,应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。
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(一) 买卖不破租赁原则
买卖不破租赁是租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的,租赁合同对于受让的第三人继续有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。其具体内容包括:
1. 租赁物在租赁期间发生所有权变动。这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。
2. 承租人没有终止或解除租赁合同的意思表示。
如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同,则不发生所有权与租赁权的冲突问题。租赁物所有权变动后,新的所有人取代原有所有人地位而成为新的承租人。原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。承租人应依照原租赁合同向新的所有人履行义务。
(二)承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理
《民法通则》规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时,即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。
一般来讲,共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力,而租赁关系是债权关系,依据物权优先于债权的原则,共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征,但其毕竟是债权关系,仍然不能等同于物权的效力。
另外,让其他共有人享有优先购买权,有利于对房屋的管理、修缮、使用。
(三)租房中的登记备案问题
根据《城市房屋租赁管理办法》的规定,房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。
当事人未办理登记备案手续,未取得《房屋租赁证》的,租赁合同是否有效?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为,其本身不是合同生效的要件。
因此,房屋租赁合同订立后,当事人没有办理登记手续的,应责令其补办手续,而不应因此否定租赁合同的效力。