“不可抗力”虽然是法定的免责事由,但并非发生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除责任。根据《中华人民共和国合同法》第118条规定:“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”。由此可见,“不可抗力”的免责需要具备以下条件:
1、发生了“不可抗力”事件。必须在一定的期限内提供的有关证明为据;
2、履行了保护义务。构成不可抗力免责的条件,必须是遭受不可抗力影响的一方履行了“及时通知对方”和“采取补救措施”的程序和义务。只有这样,不可抗力及其免责才能认定,否则,即使确实发生不可抗力事件,若开发商没有履行保护义务,那么开发商就不能依此免除其法律责任。