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房产买卖有几种无效合同

  一、房地产分离出卖,合同无效。

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性, 因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权 也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者 出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出 这种买卖合同无效。

  二、产权主体有问题,合同无效。

  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的 房屋时,须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同 意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。

  三、侵犯优先购买权,合同无效。

  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。 房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承 租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的, 共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

  四、单位违反规定购房,合同无效。

  机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如 因特殊需要必须购买,须经县以上民政部门批准。

  五、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。

  买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地 人民政府规定的私有房评价标准议定价格,于房屋所在地房管机关同意后 才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同 议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、 隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的,买卖双方可重新议定价格, 协商不成的,可向法院起诉。

  六、非法转让,合同无效。

  根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖): 1.以出让方式取得土地使用权的,不符合房地产条件的; 2.司法机关和行 政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的; 3.依法收 回土地使用权的; 4.共有房地产,未得到其它共有人书面同意的; 5.权属 有争议的;6.未依法登记领取权属证书的; 7.法律、行政法规规定禁止转 让的其它情形。

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