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强制拍卖中如何保护优先购买权

制作:找法网 分类:拍卖百科 时间:2012-11-26

 

  强制拍卖是指国家有关机关依照法律的规定,将被查封、扣押的财产委托拍卖人进行公开拍卖的行为。强制拍卖是一种典型的强制执行措施,其目的在于将被查封、扣押的财产通过拍卖变现,用于清偿债务。


  强制拍卖中保护优先购买权的两种方法


  优先购买权的实现必须具备两个要素:一是购买条件相同;二是基于同样的购买条件作出了愿意购买的表示。在法院拍卖程序中,理论和实践中对于优先购买权的保护有两种方法:一是“跟价法”,二是“询价法”。


  “跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买,优先购买权人和竞买人一起竞价,实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此,优先购买权人要行使和实现其优先购买权,必须同其他竞买人一样,按照拍卖公告的要求,进行竞买登记,交纳拍卖保证金,举牌竞买。


  “询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场,但不直接参与竞价,待经过竞价产生最高应价者后,由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买,则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买,则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价,如果其不愿加价,则拍卖物由优先购买权人购得,如果其表示愿意,则在加价后再询问优先购买权人。如此反复,直至其中一人退出,拍卖才成交。


  我国台湾地区基本上采纳了“询价法”,不同之处在于,不再询问最高应价者是否愿意再加价,只要承租人表示愿意购买,拍卖标的即归承租人购得,否则,归最高应价者。


  2005年1月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称拍卖规定)第十六条第一款规定:“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。”可见,该司法解释采用的“跟价法”是人民法院强制拍卖中保护优先购买权的统一方法。


  “跟价法”要求优先购买权人行使优先购买权时,须以竞买人的身份举牌应价,在同等条件下享有优先购买权。所谓“同等条件”,主要指价格同等,还包括付款期限、交付方式同等,其他竞买人须遵守的拍卖程序、规则,承租人也应遵守。在其他人举牌应价后,有最高应价时,拍卖师高呼三声,此时优先购买权人可以表示以此最高价接受。如无人进一步出更高价,则卖给优先购买权人;如有更高出价,而优先购买权人不为表示的,则拍归最高应价者。按照“跟价法”,优先购买权人必须积极、主动应价,其优先购买权才能获得保护。

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