贷款购房房屋处理。这个比较复杂一点,涉及到多方主体,包括按揭权人,按揭人,保证人,涉及到房屋买卖关系,借款合同,抵押合同等等。处理贷款购房房的时候,在签订房屋买卖合同,交购房款和取得所有权有一定差异,所以在这个期间发生结婚、离婚的情况,贷款购房房认定为夫妻共同财产还是个人财产,比较复杂一点,最高法院关于适用于婚姻法若干问题的司法解释二里面规定离婚时尚未取得所有权,而且双方有争议的房屋可以就使用权进行判决,虽然司法解释有这个规定,但是从现在发展方向来看,这一条的适用在逐渐减少。因为这个问题往往后遗症比较大,产权没有拿到,双方只处理使用权以后,虽然解除了婚姻关系,还有一个还贷问题,还有再次分割问题,或者是拆迁房子,所以,现在掌握的原则是尽量在离婚的时候一并处理。
贷款购房房屋有几种情况,分类如下:
贷款购房情况1、一种情况就是在婚姻登记之前签订购房合同,也在登记之前取得产权证,这应该是个人财产,没有争议;或者婚前两个人同居,共同出资,也应该是个人财产,对于共同出资作为债处理,争议不是很大。
贷款购房情况2、还有一种情况是登记之前签订购房合同,房款也还完了,登记之后取得产权证了。这个有分歧意见,因为权属是以登记为界限,结婚已经登记了,登记之后取得产权证,但是房款是登记之前还完了,所以在这个时候争议一个问题产权证是婚后取得的,认为是夫妻共同财产,这种情况在实务上应该实事求是,作为婚前个人财产认定。当然,这个房屋在婚姻关系存续期间发生增值,因为北京房子都在涨价,这个房子的增值,我们认为是个人财产,原因是尽管增值,也不是房屋自然或者是法定滋生,而是市场价格变化导致的,这个不属于共同财产。
贷款购房情况3、另一种情况是,婚后签定贷款合同,偿还了一部分贷款,没有取得产权证,在离婚的时候已经取得完全产权证了,这个案子也比较好处理,一般就是按照完全产权房子进行处理。但是,在争议的房屋价值上比较大,因为他在婚后取得了产权证以后,房屋还是在增值,现在我们房屋价格基本没有下降,在离婚的时候,当时两个人买房子用了100万,离婚的时候市场价可能200万了,这个时候法院还是要从公平角度,就是对市场价格进行评估,得房一方要按照市场价格补偿另外一方。
贷款购房情况4、还有一种情况,就是在离婚时没有取得产权证,还在还贷的房子就比较复杂了,处理的时候比较麻烦,我们有一种处理方式就是按照最初我讲的司法解释出来以后,因为没有取得产权,所以只是对夫妻之间居住权进行处理,因为没有拿到房产证所以不视为共同财产,当取得产权证之后再处理。现在因为后遗症比较大,而且当事人都愿意在离婚的时候一并把房产处理,虽然没有拿到房产证,还有一些还贷问题,也愿意一并处理。所以,我们掌握几种方式,一个方式就是把原来共同还贷部分一分为二,同时让得房这方承担今后还贷义务,同时给对方一个住房帮助,这是一种方式。还有一方式,对这个房子虽然不是一个产权房,但是可以做一个评估,评估完了以后,按照他已经还贷的比例,就是说他现在市场价按照已经还贷所占比例进行分割,这个也是一种方式,这种房屋的处理比较干净利索,当事人也不留后遗症。