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  房屋所有权转移登记属于不动产所有权转移登记的范围。不动产所有权转移登记是指不动产所有权人依法定程序对其取得的权利进行登记的行为,即申请在国家法定机关将不动产物权转移的事实记载于法定文书上。不动产登记也称之为不动产公示,其源自于物权为对世权、绝对权的特性,作用在于使外界第三人知晓从而并得到法律的有效保护。一般来说,动产物权的变动以占有标的物为生效要件,就所有权转移而言,是以交付为要件;不动产物权的变动,原则上以登记为物权的生效要件。对不动产物权来说,登记制度为不动产物权设立及变动提供了公开、法定的信息,是简单且有效的公示手段。作为不动产的房屋在所有权发生转移时是否登记,必然决定了其是否发生一定的法律效力,是否能发生房屋所有权取得、变更并受法律保护的效果。

  一、根据民法基本理论及各国关于不动产物权所有权转移的实际规定,一般认为不动产登记的法律效力主要如下:

  其一,登记对抗方式。是指以登记作为不动产物权取得或变动的方法,相关的不动产物权变动合同或其他法律行为一经生效,则标的物所有权则在当事人之间发生转移的法律效力,但如没经登记,不动产物权的变更不能对抗善意第三人。

  其二,登记要件方式。指将登记作为不动产物权变动的要件,没经登记不但不能对抗第三人,即使在当事人之间也不能发生物权变动的效果。

  其三、登记相对生效方式。综合来看,登记要件方式与登记对抗方式各有优劣。登记要件方式对不动产物权变动采取了严格公示的规定,有利于使物权变动的时间及归属关系清晰化,因而对第三人的保护较为有利,但其过于注重形式而缺乏必要的灵活性,且其成本过高易导致合同当事人恶意违约而使权利人的权利得不到保护有失公平。登记对抗方式则将登记与不动产物权变动生效与否分开,不以登记作为物权变动生效要件,使不动产交易较为便捷,但因不动产物权的变动缺乏明显易辩易查的的公示形式,而可能使第三人利益受损。总之,前者侧重于交易秩序的稳定及维护,后者侧重于尊重当事人自治意思及交易的效率。鉴于此,现代各国立法在不动产物权变动方面所采用的立场并非径渭分明:大多数国家和地区使二者相为补充,一主一辅,或称之相对的登记方式,从严格意义上分析,其与对抗要件方式的区别仅在于是对善意第三人发生效力还是对直接当事人以外的其他所有人(包括非善意第三人)都发生力效。

  二、从我相关法律规定来看,在《物权法》出台前,主要采用登记要件方式。

  如《城市私有房屋管理条例》(2008年1月15日,已被《国务院关于废止部分行政法规的决定》废止)第六条规定:“城市私有房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到有关部门办理所有权转移或房屋现状变更登记。”建设部《城市房屋权属登记管理办法》(2008年7月1日起已被建设部《房屋登记办法》废止) 第十七条规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。”《城市房地产管理法》三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应按有关规定办理权属登记。”第六十条规定:“...... 房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记......”《担保法》四十一条、四十二条规定,以土地使用权、城市

  房地产或乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,应当办理抵押物登记手续,抵押合同自登记之日起生效。(但 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释的中进一步把登记的公示信赖力问题作了规定:当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。 据此反推之:未经登记抵押合同在当事人间是发生法律效力的,可见其已为对抗要件主义 )。由此可见,基于保障交易安全和社会经济秩序的目的的考虑,为有利于国家对不动产的管理,我国在以前立法中对于房屋所有权这一不动产所有权转移所适用的基本是登记要件方式。

  三、我国《物权法》对房屋所有权转移登记采用的是登记相对生效方式。

  其一、我国《物权法》对不动产登记的对外效力基本上采用的是登记要件方式。该法第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”、第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”据此可见,上述规定采用的是登记生效要件,如未经登记,除非法律另有规定,不能发生所有权变动的法律效力的。如发生司法机关强制执行时或行政强制措施时,所有权人的确定原则上应以登记公示为准。

  其二、我国《物权法》对不动产登记在当事人间的效力采用的是非生效要件的方式。该法第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”据此,在当事人之间,协议约定的所有权变动期间即为所有权变动发生法律效力的期间,其并不以登记为生效要件,如义务人不履行义务,权利人可以要求其协助办理相关过户手续。该规定之所以没把为动产登记作为生效要件,是基于防止义务人一房两卖等恶意违约行为发生等考虑,其是为了保护契约自由并督促当事人认真订立和履行协议。

  其三、我国《物权法》对善意第三人采取的是登记对抗方式。该法第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。据此,如果第三人善意以合理的价格取得不动产,且已经登记,则应以登记为准,受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。其意义在于强调物权变动经过公示之后即可取得法律上的公信力,当善意第三人出于对物权公示方法的信赖而依法进行交易时,不管是否实际存在与这种公示方法相应的权利,均应加以保护的法律原则。

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