随着城市化进程的不断加快，我国城市的房产交易市场也越来越火热。在房产交易过程中，买卖双方都十分关注的一个问题就是房产增值税。那么，房产增值税计算公式是什么呢？为了解决您的疑问，找法网小编特意为您搜集了以下资料，希望对您有帮助。
一、房地产增值税
１、房地产增值税，２０１６年５月１日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了２０多年的营业税将正式退出历史舞台。按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用１１％税率，金融业和生活服务业适用６％税率。
２、有关营改增的实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。从目前全国楼市“去库存”的前提下，营改增的实施在绝大多数城市是利好消息，有助于减轻税费从而清理库存。
二、房产增值税计算公式
（一）预售款增值税核算的处理
１、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔２０１６〕１８号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
２、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：
（１）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（２）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；
（３）与交易相关的经济利益能够流入企业；
（４）相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
３、１１月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为３％，预征的计税依据为全部价款和价外费用／（１ １１％）。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算：
借：应交税费——应交增值税——已交税金（预售款） ０．９万元
贷：银行存款 ０．９万元
这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用５％的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。
（二）取得增值税进项税额的核算
１、房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。
例２：２０１６年１１月１５日，Ａ房地产开发公司向建筑承包商Ｃ建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款１０万元，税额０．３万元。则增值税进项税额核算为：
２、借：开发成本——建筑安装工程费——某项目 １０万元
应交税费——应交增值税——进项税额（３％税率） ０．３万元
贷：银行存款 １０．３万元
（三）正式交房销售时增值税的核算
１、根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。
例３：Ａ房地产开发公司２０１６年１１月２３日，向客户Ｅ（个人）正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额１００万元，税额１１万元。客户Ｅ之前已经缴纳预售款５０万元，办理正式交房时一次性补交差价６１万元。则增值税销项税额核算为：
２、借：银行存款 ６１万元
预收帐款——客户Ｅ ５０万元
贷：主营业务收入（Ａ项目） １００万元
应交税费——应交增值税——销项税额（１１％税率） １１万元
（四）当期一般计税方法下应纳增值税的核算
房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是：
当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
１、当期需要缴纳增值税的核算
例４：Ａ房地产开发公司２０１６年１１月份，经计算，一般计税方法下应纳增值税税额为１０万元，需要缴纳。则增值税销项税额核算为：
借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税 １０万元
贷：应交税费——未交增值税——一般计税方法 １０万元
当实际缴纳时：
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 １０万元
贷：银行存款 １０万元
２、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算
例５：Ａ房地产开发公司２０１６年１２月份，经计算，一般计税方法下，当期已经预缴预售款增值税共计３０万元，其中用于抵缴应纳增值税税额１５万元，尚余１５万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为：
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 １５万元
贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税 １５万元
三、房产增值税的影响
土地成本能否抵扣是关键。地产行业的成本主要由：
１、土地，
２、建安，
３、财务成本构成。
地方政府无法开具增值税发票，利息成本需等待金融服务业进行营改增后方能取得发票。若土地及利息成本无法抵扣，则相当于营业税由目前５．５％上升至６．７５％，地产商面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。如果政策特别规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则将大幅降低开发商税收成本（由５．５％下降至３．７８％）。
以上就是对房产增值税计算公式的介绍了。总的看来，在我国实行营改增之后，房产的增值税率已经调整到了１１％，但是，由于房产交易的标的金额一般很大，支付也是分段支付，因此，在不同阶段所要缴纳的增值税计算方式也是不同的。由于实务中的情形各有不同，所以找法网小编建议您可以在找法网咨询房地产律师后获取专业意见，这样更有利于您问题的迅速解决。
