随着经济发展，城市化建设进程加快，城市规划需要不断的优化、更新，因此出现了大量原有房屋的拆迁。那么，部分土地、房屋征收补偿估价是如何进行的？找法网小编接下来为您分析。
常规的征收评估，是对规划征收的片区内土地房屋整体估价，但在实操过程中，也经常会有对整体房地产中的部分土地或房屋征收补偿估价，这类征收补偿估价不仅需要对被征收、拆除土地或建、构筑物进行补偿估价，还需要对未被征收／拆除土地或建、构筑物的损失进行补偿估价。本文通过估价实操中的实际案例，重点分析对整体房地产中的部分土地或房屋征收补偿估价过程中遇到的问题及处理的技术方法。
城市“大发展”下“对整体房地产中的部分土地或房屋征收补偿”大量出现的背景：
近年来，在《上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指导下，上海市的城市更新力度不断加大。伴随着城市的扩充及更新，大量市政建设也随之展开，截止到２０２０年，轨道交通总通车里程达８００公里；需开展轨道交通１３号线西延伸、１９号线、２０号线、机场快线、嘉闵线、崇明线、２１号线、２３号线等线路的深化研究和前期工作，适时启动建设。同时构建服务中心城和新城重要客运走廊的公交骨干线网，在具有客流需求和设施条件的客运走廊，推进建设中运量公交系统，建成延安路等中运量公交系统；优化调整区域公交线网，作为轨道交通和公交骨干线网络的延伸和补充；打通微循环，推进“最后一公里”公交线网的布设。强化与轨道交通网络的融合，进一步提高公交线网服务覆盖面，中心城实现轨道交通站点５０米内有公交站点衔接，中心城公交站点５００米半径全覆盖。
大量的市政建设必然伴随着大量的前期征地，在此过程中难免涉及到对征地范围内的土地及地上建、构筑物的征收补偿工作。在实际的征收补偿过程中我们发现，由于市政项目的特殊性，其征地范围多为条状和块状，仅“切”到宗地或建筑物、构筑物的一小部分，但因为施工需要不可避免的需要对宗地或建筑物、构筑物进行征收，在以往的操作过程中，通常是对整块宗地或整栋房屋进行征收。随着征收成本的不断提高，前期征地补偿费用也水涨船高，个别项目甚至出现了前期征地补偿费用高于工程建设费用的情况，由此催生了“对整体房地产中的部分土地或房屋征收补偿”的情况出现。
针对这种“整体房地产中的部分土地或房屋征收补偿”估价，为了保证评估作业的公允性，在评估过程中采用何种估价方式对估价对象进行评估，如何拆分估价对象，如何让估价对象估值合理成为该类型估价的一大难题。本文就以“整体房地产中的部分土地或房屋征收补偿估价”为题对评估过程中涉及的一些技术难点做一个浅析。
对整体房地产中的部分土地或房屋征收补偿估价的含义及分类：
根据《房地产估价规范》，涉及房地产分割估价，不应简单地将分割前的整体房地产价值或价格按建筑面积或土地面积、体积等进行分摊得出分割后的各部分房地产价值或价格，应对分割后的各部分房地产分别进行估价，并应分析因分割造成的房地产价值或价格增减。在实际评估过程中，一般按照“红线碰到多少补偿多少”的原则来进行评估。一般来说，宗地按《房屋土地勘测定界报告》中记载的红线内拟征地面积进行补偿；建、构筑物一般根据自身结构，按跨或按间进行拆除并对本体进行修复。在这个过程中，补偿形式分为２类：
一、对被征收／拆除土地或建、构筑物的补偿：
１、被征收土地补偿
２、被征收／拆除建、构筑物补偿
二、对未被征收／拆除土地或建、构筑物的损失补偿：
１、宗地剩余土地价值减损补偿
２、剩余建、构筑物价值减损补偿及修复费用补偿
一般在实际操作过程中，评估公司主要对第一种类型进行评估，主要以征收评估或参考征收评估模式为主，估价方法主要采用比较法、成本法；此类评估通常在考虑无相互影响的无减损值的前提下进行评估。没有考虑征收后剩余房地产的减损价值影响，这部分的减损应考虑在补偿中。随着法制化建设深入，在维稳的大环境下，往往委托方也会要求对这类减损进行价值评估。
第二类评估主要对分割后剩余的土地或建、构筑物因原有功能受损，产生的价值贬损。这类评估难点主要在于如何精确确定价值损失，一般采用成本法（主要为工程类比法）、剩余法等。
案例分析：
案例一（整体房地产中的房地产剩余部分评估方式）：
某案例情况如下：因市政施工，需对一宗地内临街的一幢６层办公楼（框剪结构）红线内需拆除１跨，该跨范围内涉及大楼消防梯及１间办公室。考虑到结构保护及改造，经协商，共拆除２跨，１跨作为红线内征收，１跨作为协议补偿，同时重建消防楼梯并对建筑结构进行修复，重建费用按评估额进行补偿。
该案例为典型的整体房屋中部分房屋补偿，房屋未整体进行补偿，其中涉及征收部分，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第７１号）及《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》，采用比较法及收益法评估估价对象房地产市场价值并结合成新、清单综合单价法评估房屋室内装饰装修重置价格结合成新、成本法评估可恢复设备搬迁补偿等费用。
协议补偿部分参照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中内容，采用同样的评估方式进行估价。
在评估过程中，根据中华人民共和国国务院令第５９０号《国有土地上房屋征收与补偿条例》，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”故征收补偿部分的房地产市场价值及成新率评估均不考虑因整体结构受损而产生价值贬损条件下的价值。
上述两类均为常见的在征收补偿中出现补偿模式，而本案中，被征收方提出了其宗地内剩余房地产因本次征收导致其使用功能受损，需对其相应的损失进行补偿。
被损害房地产价值减损评估应区分并分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复部分。对可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本测算其成本作为价值减损额。对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在的房地产市场状况，分析损失资本化法、价差法等方法的适用性，从中选用适合的方法进行评估。（《房地产估价规范》５．６．２）
经分析，被征收方提出的损失补偿，应为被损害房地产不可修复部分成本＋被损害房地产可修复部分成本。
由于被损害房地产不可修复部分成本难以量化，本案的估价思路采用不考虑因整体结构受损而产生价值贬损条件下的房地产价值－考虑因整体结构受损而产生价值贬损条件下的房地产价值。
被损害房地产可修复部分成本：
根据定义，房地产价值减损分为可修复价值减损和不可修复价值减损，本案中被损害房地产可修复部分主要为使用功能性受损。其内容比较直观，主要体现在被拆除的消防楼梯及一侧墙体等土建结构，该部分补偿主要采用工程类比法对需修复的部分进行评估并补偿即可。
被损害房地产不可修复部分成本：
不考虑因整体结构受损而产生价值贬损条件下的房地产价值－考虑因整体结构受损而产生价值贬损条件下的房地产价值。
被损害房地产不可修复部分主要是因征收引起的宗地面积和建筑面积减少，建筑物功能产生变化，导致整体价值受损。这部分的损失主要体现在功能性受损导致的房地产租金价值、房地产市场价值下降以及为恢复到征收前同样的功能水平需额外增加的成本上。该部分补偿一般用损失资本化法，评估为了恢复到征收前同样的功能水平需额外增加的成本。
根据被征收方介绍，因征收导致１楼食堂减少了三分之一面积，导致食堂无法使用，剩余食堂面积改造成储藏室，同时因为规划问题，无法重建食堂。
经分析，不可修复的功能减损主要为食堂的减少，导致办公楼辅助功能受损。为了量化损失部分，假设新建一个食堂的土建费用以及随之发生的相关税费及二类费用，该费用即为恢复到征收前同样的功能水平需额外增加的成本。
在评估方法中，由于能估算出减损项，故可以采用资本化法确定减损，通常先通过工程类比法估算出该成本，再通过资本化法分解该成本至房地产剩余使用寿命，另求取同类型办公房地产市场租金，扣除分解后的额外增加成本，再通过收益法求取在价值时点的房地产价值，该价值含义即是考虑整体结构受损而产生价值贬损条件下的价值。
案例二（整体房地产的土地部分评估方式）：
某工业地块一侧临路二侧临河，用于物流堆场，没有地上建筑物，仅有临路一处通道，现因市政工程需要，现需征用其临路部分工业用地，未来于该处建设地铁排风井及变电站，建成后预留一临时道路供地块车辆及人流进出。
征地范围内的评估，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及征收方案，评估其土地使用权、地上堆砌物资搬迁以及停产停业损失。
具体评估方法采用成本法评估征地红线内的土地，采用市场法求取土地使用权补偿价值；市场询价的方式评估其物资搬迁费用。根据征收政策按总补偿的１０％确定其停产停业损失。
经地方政府委托，该地块未来由于规划原因亦需要搬迁，现需对剩余宗地进行评估，以供未来收储参考使用。
经分析，剩余宗地应按正常评估方式进行，采用成本法及收益法评估整体价值，同时应考虑市政工程对地块的影响，在土地市场法过程中，个别因素修正因素就市政工程征地产生的影响比如宗地面积减少、临街面变化等因素，收益法中租金亦同样需考虑施工期对租金的影响等因素。
经估算，剩余宗地市场价值有低于土地征收补偿价值的可能，原因主要是宗地因征收产生了不可修复的减损，如宗地土地面积、形状、临街宽度和深度、土地内部基础设施条件等因素的变化等因素。而征收补偿价值根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，故其会产生价格上的差异。考虑到宗地减损是由于征收而起，故剩余土地的减损值，理论上应在征收评估中予以补偿。
在评估方法中，影响土地价格的因素，有实物和权利状况，在征收整体房地产中的部分土地或房屋征收补偿估价中的土地影响是主要来自实物，实物因素如土地面积、形状、临街宽度和深度、土地内部基础设施条件等因素的变化。征收活动中会造成，土地面积减小、形状的改变、涉及临街宽度和深度、土地内部基础设施条件等因素的变化，对剩余土地价格会产生变化，故从土地减损实际情况酌情确定修正系数，同时也应考虑市政工程在未来带来的增值（本案由于地块性质和未来规划等原因，增值价值小于减损价值）。
通过上例分析，我们可知在这类“整体房地产中的部分土地或房屋征收补偿”实操过程中，评估机构不仅有在征收政策框架下的评估，也有在评估规范范围内、政策框架外的评估，往往在同一建筑物、宗地不同下的评估会产生较大差异，其差异的主要原因是征收范围内的估价对象享受政策的保护，不受实际发生的减损影响，而不受征收政策保护的部分，其价值受到减损的影响会低于其市场价值。
根据上述案例分析得出，在房地产中的部分土地征收补偿估价中，剩余房地产或土地的减损值，也应在征收评估中予以补偿，而目前由于受制于征收政策等原因，评估工作中往往很少涉及这部分补偿，导致被征收企业会发生这部分隐性的损失，而随着企业维权意识的加强和社会法制化进程的加快，越来越多的企业开始意识到这个问题，故在未来的征收评估项目中，会频繁遇到此类问题。
