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二手房买卖合同签订流程

制作:找法网 分类:房产纠纷百科 时间:2015-09-22

 

  一、确认基本信息的真实性和有效性

  除了房屋产权和手续要齐全外,还要验证这些信息是否真实、有效。

  1.房产证、身份证和签署合同人要统一。如有特殊情况,需要出具有法律依据的公证委托书。

  2.房屋地址要严格按照房产证中的地址填写。

  3.房屋面积要按照房产证上注明的面积填写。如果房屋附有赠送的小部分的面积(不含在房地证或者房产证的面积中)需要在合同的“其他条款”中注明。

  4.房屋权属要明确注明,要填写产权人和共有权人姓名。

  二、约定总房款、税费和付款方式

  1.付款时需写明:总价款、首付款、尾款、付款方式、付款条件、付款时间

  2.交易税费。理论上由房主承担的税费有:营业税、个人所得税,商业性质房源还有印花税(双方各交一半);由买房人承担的税费有:契税、土地出让金,商业性质房源还有印花税(双方各交一半)另外,根据房屋的性质以及实际情况还可能要交土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。

  需要注意的是,在实际交易中,房主报价一般都是净得价,税费都由买房人承担。

  三、确定交房细节

  1.明确具体交房时间。时间要写精确日期,避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

  2.费用结算。包括物业费、水费、电费、煤气费、电话费等与房屋有关的费用。注意,在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠,如有拖欠应在二手房买卖合同中写明拖欠费用何时交清,如果因房主未及时还清拖欠费用,所造成的影响应承担什么责任。

  四、明确违约责任

  房产交易是件大事,为避免买卖双方任何一方退出而造成另一方损失,必须明确违约责任。

  1.设定具体的违约金。违约金需有明确的计算方式或约定具体金额。

  2.设定违约方承担守约方主诉讼费、律师费等等多种花费。

  3.二手房买卖合同中应特别注明的五大违约责任。(1)二手房出卖方逾期交房的责任;(2)买受人逾期付款的责任;(3)非因不可抗力的原因,不能办理或者不能按时办理过户手续的责任;(4)买房或者卖方单方解除合同的责任;(5)房屋质量不符合约定的责任。

  五、必须学会使用补充协议

  买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思表示写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

  六、其他注意事项

  不少当事人往往只关心房屋买卖中的房价、面积、交房时间等主要条款,而忽略了合同的其他方面,在此提醒大家:

  1.审核。签约时审核对方身份,审查中介机构营业执照和声誉等。

  2.细看。仔细看合同条款,注意其违约责任是如何约定的,看自己能否承受再决定是否签署;合同一般至少一式三份,要查看三份内容是否一致。

  3.不留空。现在几乎所有的中介都提供格式性的房地产居间协议,其中有许多条款是要求签署方在签约是填充或选择,签约时一定要对这类需填充或选择的条款逐一进行确定,尽量不留空白条款,以防日后被他人违规利用。


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