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哪些房属于小产权房 小产权房能否上市交易

  小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产,不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金,那么哪些房屋属于小产权房呢,小产权房可以上市交易吗?

  一、哪些房屋属于小产权房

  (一)占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

  (二)在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

  (三)在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

  二、小产权房可以上市交易吗

  依据《土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体经济组织所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。

  三、购买小产权房有哪些风险

  (一)政策风险。购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

  (二)拆迁风险。购房后如果遇到国家征地拆迁,购房人并非合法的产权人,所以其无法得到拆迁补偿和安置。

  (三)毁约风险。如果房价上涨,出卖人毁约,从目前已有的案例来看,法院会支持其合同无效请求,返还房屋,退还购房款,很难支持购房人求赔偿损失的请求。

  (四)其它风险。购买小产权房后,无法迁移户籍,无法抵押贷款,无法合法的变现,涉及到相邻权侵害,也很难获得法律保障救济。

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