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小产权房的类型 小产权房在法律上的地位

  小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。那么小产权房有哪些类型呢,小产权房在法律上有怎样的地位呢?

  一、小产权房的类型

  第一类小产权房:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

  第二类小产权房:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

  第三类小产权房:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

  二、小产权房在法律上的地位

  “小产权房”以其低廉的价格迅速在全国各大城市蔓延开来,并已在房屋市场上占据了不小的份额,它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。前不久北京市建委发出“关于购房有关问题的风险提示”,提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋,并称“针对当前房地产交易市场中影响交易安全,损害交易当事人合法权益的问题,市建委郑重提示广大消费者,不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋,如宣传为‘使用权’、‘乡产权’、‘小产权’的房屋都不要购买,此类房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋的产权过户手续。”。这再次引起了大家对“小产权房”的关注及对其法律地位的争论。

  到底小产权房是否合法、是否能够购买或转让,首先就要明确什么是“小产权”?其实“小产权”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此,对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。目前,对“小产权”的 解释归纳起来主要有三种解释。

  第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫“大产权”,购房人的产权叫“小产权”,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的,相对讲,发展商的大,购房人的小。

  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫“大产权”,要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房,经济适用房就是“小产权”房。

  第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫“大产权”,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫“小产权”,又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。

  第一种和第二种解释的“小产权”是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖,其法律规定较为明确。而第三种解释的“小产权”的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

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