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二手房纠纷的类型 如何应对二手房买卖纠纷

制作:找法网 分类:房产纠纷百科 时间:2015-03-25

 

  买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。那么二手房纠纷有哪些类型呢,如何应对二手房买卖纠纷呢?

  一、二手房纠纷有哪些类型

  1、因房屋买卖合同无效、履行不力等情况产生的纠纷。

  这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售;房屋被列入拆迁范围等,导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果,从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院,并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。

  2、因意向金或定金的处理争议产生的纠纷。

  房屋出卖人在签订正式买卖合同前,往往要求购买人支付一定数额的意向金或定金,但若买卖双方有一方反悔,或就房屋的价格、支付方式、按揭、交易税费的承担等无法达成一致,意向金或定金的退还问题就有可能成为三方争执的焦点。

  3、因中介服务费的支付和计算产生的纠纷。

  中介服务费用包括居间报酬(也称交易佣金)和必要的居间费用。一套房屋买卖成功需要经历寻找合适房源、明确初步成交意向、订立买卖合同等诸多环节。常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称跳单)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方中途退出引起的中介服务费支付和计算纠纷;买卖双方议价不成,引起的中介费要不要承担,谁来承担,承担多少的纠纷。

  二、如何应对二手房买卖纠纷

  二手房买卖的纠纷主要有定金纠纷、共有房屋纠纷和期房转让纠纷。

  (一)共有房屋纠纷

  从法律上讲,房屋属于共有财产的,出售时必须征得其他共有人的书面同意;如果未经其他共有人书面同意,应认定该转让行为无效。司法实践中,如果房屋已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续,法院一般不会判令该转让行为无效。但如果房屋还未交付使用,也没有办理过户手续,一旦房屋共有人在知道该转让情况后提出反对,法院就有可能判定该交易无效。

  共有房屋在出售前,全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中,下家一定要详细查看房屋是否属于共有房屋,特别是把好夫妻共有财产关。即便该套房屋产权证上只有夫或妻一方的名字,在房屋交易过程中,下家也应当要求上家出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明,确保房屋的交易安全。

  (二)定金纠纷

  产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面:一是文字表述问题。除上述定金和订金外,还有如意向金、预付款等说法。在缺乏明确约定的情况下,无论是订金、意向金还是预付款,交易当事人均不能要求双倍返还或者吃掉;二是定金交付数额问题。一旦一方违约产生纠纷,定金数量易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有实际交付才能产生法律效力。但具体操作却是由下家将定金直接交给中介公司,然后由中介公司交给上家。

  中介公司收到下家定金后,往往会开具以下格式收据:“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房,该意向金转为定金”,这种定金支付方式对下家极为不利:一则与上家并无直接签署的协议;二则手中没有上家出具的定金收条;三则很难获得上家已经从中介公司处收取定金的事实;四则没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下,一旦发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形,下家很难要求上家双倍返还定金,也很难追究中介公司的责任。

  因此,在下家与中介公司签订的居间合同中,明确界定中介公司收取定金的性质:如果是代收,中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。否则,就要明确中介公司的转交责任。作为中介公司也要学会保护自己,如上家委托代收,应要求其出具代收委托书;如是转交,在上家收到定金后,应要求其出具收条。

  (三)期房转让纠纷

  取得预售许可证后的期房转让分为两种。一种叫预订权转让。这是典型的炒楼花行为,此种转让性质属于预订合同的转让,依法应征得开发商同意。在开发商因某种原因不同意该种预订权转让的情况下,购房者仍然应按约在预定期限内签订正式预售合同,否则可视为私自取消预订。

  另一种叫期权转让,即预售合同签署并登记备案后的期房转让。已付清房款的期房,转让不需要经过开发商同意;没有付清房款的,转让需经开发商同意。但是,何谓“已付清房款”,法律并无相应解释。在一次性付款方式下,“已付清房款”并无争议,该种期房转让就不需要征得开发商的同意,只需通知即可。

  若以按揭贷款方式,开发商收到首付款和银行贷款后应当认定为购房者“已经付清房款”。但由于开发商在按揭贷款支付方式中对银行要承担阶段性担保责任,实务操作中按揭贷款支付方式被认定未付清房款。所以,按揭贷款方式下的期房转让必须征得开发商的书面同意。

  转让期权时,上家应当按照下家付款方式,通知或者征得开发商同意后再进行交易。在此种交易方式下,上下家应根据各自购买时的房价款分别缴付契税。现实交易中,上家为逃契税而采取说服开发商注销原合同后再交易的不规范操作,其风险将由上家自己承担。如果属于期房预订权的转让,预订人应在转让前征得开发商同意。如原本就是代亲朋预订的,为避免与开发商发生纠纷,预订时代理人就应写明代某某预订该套房屋。

  因此,在二手房交易过程中,要细签购房合同。下家的义务是付款,上家的义务是转移房屋。因此,下家在补充条款时应将付款方式与上家履行义务捆绑,保证自己的权益。在上述两者挂钩的同时,下家还要同时明确上家的违约责任。如约定逾期交房时,上家须每日付总房价一定比例违约金。同样,上家也要在付款上防止下家违约。


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