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商品房买卖纠纷该怎么处理

  依据最高司法解释,应从以下几个方面予以解决:

  (一)销售广告应当作为合同内容,买房人应提供相关资料

  《解释》明确规定,商品房的销售广告和图片资料为要约邀请,

  只要具备以下条件,就应当视为要约:

  1 、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺;

  2 、此说明和允诺应当具体确定;

  3 、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

  对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,即应当承担违约责任。

  目前开发商的销售广告或图片资料 95% 以上都在不显眼的角落,有一行意思大概相同的小字,“本广告的最终解释权归开发商所有,相关数据以政府最终批准文件为准”,依据法律规定,此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任,只要其图片的内容符合解释中所规定的要约条件,开发商违反时,仍应当承担违约责任。

  (二)因双方意思不一致导致签约失败,买房人交纳的定金应如数退还按《解释》的规定,将签订商品房买卖合同前所交付的定金作为立约定金。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。但因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金如数返还买受人,这样有利于充分地保护消费者的合法权益。

  买房时常见的情况是双方均有诚意签订买卖合同,基于诚实信用原则进行公正谈判,但因对合同的某些条款意见不一致,最终导致签约失败。对于这种情况,不能归责于当事人的任何一方,此时出卖人不得以任何借口及理由占有定金,应当将定金如数返还买受人。

  (三)房屋质量不合格消费者可要求退房和要求开发商予以赔偿 《解释》明确规定因房屋质量不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,法院应予支持,开发商交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者无合同期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。买受人应当提供自己自行或者委托他人修复的证据,以及出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据。

  (四)开发商恶意欺诈,买受人可获得双倍赔偿

  《解释》明确规定,具有下列情况之一者买房人可要求双倍赔偿。

  1 、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  2 、商品房买卖合同签订后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

  3 、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

  4 、出卖人订立商品房预售合同时,故意隐瞒所出售的房屋已经抵押的事实;

  5 、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  具备上述五种情形之一的,买受人可以请求解除合同,返还已付购房款及利息,赔偿所造成损失,并可以请求出卖人承担超过已付购房款一倍的赔偿责任。商品房买卖过程中,房地产开发企业恶意违约和欺诈,损害买受人权益的事件屡有发生,按《解释》的规定,开发商将为此承担赔偿责任最高不超过已付购买房屋款的一倍,这一规定,将极好地遏制和制裁恶意违约,欺诈等严重损害市场交易安全的行为。

  (五)不能如期取得房产证可要求出卖人予以赔偿

  《解释》规定由于出卖人的原因,在一定期限内,买受人不能如期办理房产证,出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权解除合同和赔偿损失。

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