根据《合同法》第三章、十三章的规定和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法的司法解释(一)》的规定,租赁合同无效是有严格限制的,故要求出租房屋必须具有产权证是缺乏法律依据的。现行法律中,只有《城市房地产管理法》第52条就房屋租赁做了解释:“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向承租人支付租金的行为。”有的法官或律师依据此条认定出租人必须具有产权证,这是不妥的。因为这样理解首先不符合《合同法》第五十二条的规定:违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定的合同无效;《城市房地产管理法》第52条并不属于关于城市房屋租赁的禁止性规定,即没规定“房屋租赁合同的的出租必须是所有权人,否则合同无效”。该规定只是一种任意性解释规定;其次根据民法理论和实践,有权对财产进行占有、使用、收益的不仅只有所有权人,还包括合法占有人。例如国有土地使用权人将国有土地出租,行使国有资产经营管理权的国有企业处分国有资产,还有城市中政府将代管房出租给他人并收取合理的租金等。
(一)属违章建筑,根本无法取得产权证的房屋,租赁合同无效。
这类房屋是指违反城市规划要求,未经城市规划部门批准建设的房屋,违章建筑是不受法律保护的,故应责令强制拆除,租金应予以没收,上交国库。
(二)未取得验收合格证的房屋不得出租,包括验收不合格、未正常验收的租赁合同无效。
这类房屋因存在质量问题和其他问题而未取得验收合格证,或者不清楚是否符合国家建筑法律法规,对承租人的居住与使用将构成威胁,特别是未经公安消防验收合格的,法律有明确规定不得使用,即《消防法》第十条规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收,未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。”
(三)已经验收合格,产权证尚在办理中的,房屋租赁合同有效。因为这类房屋法律是赋予权利人可以使用的,自然包括出租。
(四)经出租人同意承租人转租的房屋租赁合同有效。其依据是《合同法》第242条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。
综上,在确认房屋租赁合同的效力时,首先要查清没有产权证的原因,属于违章建筑或未验收合格的房屋,应认定无效,不属于上述类型的房屋,仅仅没有产权证,但有所有权人合法的授权或者有证据证明是合法所有权人(如购房发票),应当认定房屋租赁合同有效。