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怎样认定定期租赁

  租赁合同分为定期租赁和不定期租赁。对于不定期租赁来说,由于其期限不固定,所以,当事人双方均可随时终止合同。只不过为了照顾承租人的利益及租赁合同的特点,一般也都要求终止合同的出租人应当给承租人一个宽限期。

  定期租赁有明确的租赁期限,对此法律一般都有最高期限的限制。如果当事人约定的期限超过法定期限的,租赁期要缩减到法定最高期限以内。我国《合同法》也规定租赁合同不得超过20年,超过20年的,超过部分视为不定期租赁,按照不定期租赁的规则来确定。

  当然,租赁合同超过20年,当事人可以续定合同,只是依据《合同法》的规定,续租的期限仍不得超过20年。续租并非另外签订一个新的租赁合同,而是对原来合同期限的延长。当然,如果当事人双方不仅延长了期限,而且还改变了后来合同的内容,那么将其视为另一个合同也不存在问题。如果合同的内容保持不变仅期限延长的,称为合同的更新。

  合同的更新与合同的变更不同;前者是在合同期满后,在不改变合同内容的前提下,继续延长合同的期限;而后者则是在合同有效期内对合同内容或条件、期限等的改变。合同更新可分为约定更新和法定更新两种:约定更新。又称明示更新,即当事人在租赁合同期满后另订合同,约定将租赁期限延长的;法定更新,即租赁期限届满以后,承租人继续对租赁物使用收益,而出租人亦继续收受租金或并不提出异议的,视为租赁合同继续有效。《合同法》第232条对于此类默示更新,承认其继续有效,并视更新后的租赁为不定期租赁,当事人可随时解除或终止。不过,若租赁关系有担保人的存在,则这种租赁关系的更新,若非经其承认,其担保责任将因此而免除。这一点应依我国《担保法》的相关条文精神处理。

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